Constituyen principios orientadores del presente Reglamento, los siguientes:

1. Función social y ecológica de la propiedad. Con arreglo a lo dispuesto por el artículo 58 de la Constitución Política Colombiana, la propiedad es una función social que implica obligaciones, a la cual le es inherente una función ecológica. El Reglamento del CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ, reconoce y respeta el derecho sobre la propiedad privada y la función social y ecológica que le asigna la Constitución Política. En ejercicio del derecho de propiedad, sus titulares y los tenedores se ceñirán a lo dispuesto por la normativa urbanística vigente.
2. Convivencia pacífica y solidaridad social. Con arreglo a lo dispuesto por el artículo 2 de la Constitución Política constituye fin esencial del Estado mantener la integridad territorial y asegurar la convivencia pacífica y la vigencia de un orden justo. Con base en lo anterior, el Reglamento del CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ se inspira en el principio de la convivencia pacífica y la solidaridad social, garantizando a través de mecanismos democráticos precisos, la fijación de derechos y obligaciones para los titulares de los derechos de propiedad sobre las unidades privadas que conforman el Conjunto, la convivencia y cooperación de propietarios y tenedores y el fomento de la solidaridad.
3. Respeto a la dignidad humana. Conforme a lo prescrito por el artículo 1 de la Constitución Política, constituyen fundamentos del estado colombiano entre otros, el respeto a la dignidad humana, el trabajo y la prevalencia del interés general. El Reglamento del CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ promueve, a través de sus normas, estos principios fundamentales y en general, todos aquellos que garanticen el respeto por la persona.
4. Derecho al debido proceso. El artículo 29 de la Constitución Política establece el principio del debido proceso para toda clase de actuaciones judiciales y administrativas. El Reglamento del CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ, dentro de los procedimientos que se establezcan, se encargará de proteger y respetar el principio del debido proceso, así como el derecho de defensa.

Se tendrán como definiciones fundamentales para el presente reglamento, las siguientes: Régimen de Propiedad Horizontal. Sistema jurídico que regula sometimiento a propiedad horizontal del CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ. el Reglamento de propiedad horizontal. Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los propietarios del CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ, sometido al régimen de propiedad horizontal. Bienes Privados o de Dominio Particular.

Para el caso del CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ, corresponde a las unidades privadas (lotes y viviendas) que lo conforman, los cuales se encuentran en los planos aprobados dentro de los respectivos linderos particulares. Bienes Comunes.

Son aquellos bienes que son comunes a todo el CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular. Estos bienes son de propiedad común y proindiviso de los copropietarios de las unidades privadas y su dominio es inalienable e indivisible. Bienes Comunes Esenciales.

Son aquellos bienes comunes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ, siendo imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes comunes no esenciales y para el uso y disfrute de los bienes privados.

Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre O bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, las circulaciones indispensables para el aprovechamiento de los bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, entre otros. Bienes Muebles Comunes.

Son los bienes que corresponden al mobiliario, máquinas y accesorios que se encuentran ubicados en las áreas de propiedad común y que sirven para el funcionamiento y ornato del CONJUNTOO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ. Bienes Comunes De Uso Exclusivo.

Son aquellos bienes de propiedad común, no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, los cuales podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos. Coeficientes de copropiedad.

En el presente reglamento de propiedad horizontal con el que se constituye el CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ, se establecen los índices que representan la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes de la copropiedad. Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del Conjunto. CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ.

Corresponde al conjunto residencial que se somete a la propiedad horizontal con la suscripción del presente instrumento, compuesto por bienes de dominio particular y por bienes comunes. Todas las expresiones del presente reglamento referidas "Conjunto Residencial" o "Conjunto" o "Copropiedad", se entenderán referidas al CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ. El Administrador Provisional.

Las actividades de administración provisional serán desarrolladas por AMARILO S.A.S. o a través de la persona natural jurídica que esta designe para el efecto. O Propietario inicial. Todas las obligaciones y derechos conferidos por la ley de propiedad horizontal al propietario inicial serán ejercidos por AMARILO S.A.S. en calidad de Fideicomitente Desarrollador.

El presente Reglamento consagra los derechos y prescribe las obligaciones de los propietarios y titulares de derechos reales, simples tenedores y ocupantes en general del CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ, determina la totalidad del inmueble sobre el cual se levanta el Conjunto por su nomenclatura, área y linderos; indica el título de adquisición y el número del respectivo folio de matrícula inmobiliaria; identifica cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados; determina los bienes comunes, con indicación de los que tienen el carácter de esenciales; fija los coeficientes de copropiedad; señala la destinación de los bienes de dominio particular; establece las especificaciones de construcción y las condiciones de seguridad y salubridad; indica las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de la ley 675 de 2001, y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ.

Las disposiciones del presente reglamento obligan tanto a los propietarios actuales y futuros de las unidades privadas, así como a los tenedores a cualquier título de las mismas que adquieran el derecho conforme a la ley. En este sentido los propietarios de unidades de propiedad privada del CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ serán solidarios con el arrendatario, poseedor o tenedor a cualquier título para el pago de las expensas comunes ordinarias que se liquiden para la administración y el pago de los servicios públicos necesarios para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, así como el pago de multas, indemnizaciones, intereses y demás sanciones pecuniarias. Por el presente estatuto se respeta la función social y ecológica de la propiedad, se propende por la convivencia pacífica y solidaridad social, el respeto a la dignidad humana para el ejercicio de los derechos y obligaciones derivados de la Ley y se respeta el derecho a la libre iniciativa empresarial dentro de los límites del bien común. Se reglamentan las actuaciones de la asamblea, del Consejo de Administración, tendientes a la imposición de sanciones por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, consultando el debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación de los propietarios de los inmuebles que conforman el Conjunto. Por este estatuto se someten los inmuebles que conforman el CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ al régimen de la propiedad horizontal previsto en la Ley 675 del 2001 así como en todas las demás normas legales que posteriormente la modifiquen, reglamenten o deroguen. Para tal efecto, este reglamento se ocupa de lo siguiente:

1. Determina los bienes de propiedad privada que lo conforman y los bienes de uso común y común de uso exclusivo de todos los propietarios del Conjunto.
2. Determina la participación en la copropiedad y en las expensas comunes.
3. Consagra los derechos y las obligaciones de los titulares de derecho reales y simples ocupantes o moradores del Conjunto.
4. Señala los órganos de administración de la persona jurídica del CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ, indicando sus funciones.
5. Determina las demás materias exigidas por la Ley. Las disposiciones de este reglamento, del cual hacen parte integrante la licencia de construcción, su modificación, los planos arquitectónicos, los planos de propiedad horizontal, con sus respectivos cuadros de áreas, las especificaciones de construcción y las condiciones de seguridad y salubridad que adelante se mencionan, tienen fuerza obligatoria para los propietarios actuales de los inmuebles y para futuros adquirientes de derechos reales sobre los bienes de dominio privado en que aquel se divide, y en lo pertinente para todas las personas que a cualquier título usen o gocen de cualquiera de dichos bienes privados. En consecuencia, en toda operación que implique traspaso o enajenación de bienes de dominio privado, o constitución de cualquier derecho real, así como en la cesión del uso y goce de estos a cualquier título, se entenderán incorporadas las disposiciones del presente reglamento. Los propietarios y tenedores del CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ, declaran conocer y aceptar que los comparecientes, o quien represente sus derechos, quedan autorizados de manera irrevocable y sin más formalidades para constituir mediante escritura pública a favor de ENEL COLOMBIA S.A. E.S.P. las servidumbres que se requieran para instalar una subestación eléctrica y permitir el tránsito para acceder al sector en el cual se instale la mencionada subestación, a título gratuito y a perpetuidad sobre el área que para el efecto se señale en los respectivos planos aprobados para el Conjunto.

Se declaran incorporadas al presente reglamento todas las disposiciones de la Ley 675 de 2001 así como las normas que se expidan para reglamentarla, en la medida en que conserven su vigencia legal. También serán aplicables los reglamentos internos que establezcan el Consejo de Administración o la asamblea general de propietarios.

Los casos concretos no previstos por este reglamento se resolverán de acuerdo con la Ley 675 de 2001 y subsidiariamente con las demás normas legales o con este reglamento donde se regulen situaciones iguales o semejantes.

Salvo las excepciones que se establezcan en el presente reglamento, la asamblea general de propietarios de conformidad con el quórum ordinario establecido en los presentes estatutos está facultada para interpretar las disposiciones de este reglamento, llenar cualquier vacío y aclarar y corregir todo error que se observe en el mismo.

Una el vez se registre presente reglamento de propiedad horizontal ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá, Zona Norte, surgirá la persona jurídica que nace por ministerio de la Ley 675 de 2001, conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular del CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ. Su objeto será el de administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados, proveer al mejoramiento de los servicios del Conjunto, y cumplir y hacer cumplir la ley y el presente reglamento de propiedad horizontal. En desarrollo de su objeto, la persona jurídica que surge podrá ejecutar, entre otros, los siguientes actos y contratos:

1. Celebrar todo tipo de contratos de prestación de servicios para la administración, operación, funcionamiento, mantenimiento y reparación del Conjunto.
2. Adquirir, enajenar y gravar toda clase de bienes muebles e inmuebles y acciones o títulos valores a nombre de la copropiedad.
3. Entregar y tomar dinero en mutuo con interés o sin él, dando o recibiendo garantías reales o personales, previa autorización del órgano de administración que corresponda según lo previsto en el presente reglamento.
4. Celebrar el contrato de cuenta corriente o de depósito y girar, aceptar endosar, avalar y cancelar toda clase de títulos valores, también por disposición o con autorización del órgano de administración competente.
5. Ejecutar los actos y celebrar los contratos que sean necesarios para el eficaz ejercicio de su objeto, previos los trámites y autorizaciones a que haya lugar.
6. Las demás actividades que sean necesarias para desarrollar el objeto.

La persona jurídica que se origina por la constitución de la presente propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 143 de la Ley 1819 de 2016, que adicionó el artículo 19-5 al Estatuto Tributario. La destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes no le desvirtúa su calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro.

La persona jurídica que se origina en virtud del presente reglamento de propiedad horizontal se denomina CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ, con domicilio en el KM 4.7 VÍA SIBERIA - COTA, PREDIO "JARASUCA ALCALÁ”, en el municipio de Cota, Cundinamarca.

La dirección y administración de la persona jurídica CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ corresponde a la asamblea general de propietarios, al Consejo de Administración, y al administrador del Conjunto. La integración y las funciones de los órganos de administración serán determinadas más adelante en el presente reglamento.

La inscripción de la persona jurídica CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ se realizará de acuerdo con lo previsto en el artículo octavo 8º de la Ley 675 de 2001 y demás normas concordantes, ante la Alcaldía de Cota o la entidad en quien ésta delegue esta facultad.

La inscripción se realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal, si lo hubiere. La representación legal del CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ la tendrá el administrador del Conjunto y su respectivo suplente, si lo hubiere.--

Los recursos patrimoniales de la persona jurídica estarán conformados por los ingresos provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondo de imprevistos, arrendamientos, concesiones y demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento de su objeto.

La persona jurídica constituirá un fondo para atender obligaciones o expensas imprevistas, el cual se formará e incrementará con un porcentaje de recargo no inferior al uno por ciento (1%) sobre el presupuesto anual de gastos comunes y con los demás ingresos que la asamblea general considere pertinentes. La asamblea podrá suspender su cobro cuando el monto disponible alcance el cincuenta por ciento (50%) del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año.

El administrador podrá disponer de tales recursos, previa aprobación de la asamblea general y de conformidad con lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal. Parágrafo. El cobro a los propietarios de expensas extraordinarias adicionales al porcentaje del recargo referido sólo podrá aprobarse cuando los recursos del fondo de que trata este artículo sean insuficientes para atender las erogaciones a su cargo.

Una vez se registre la extinción total de la propiedad horizontal según lo dispuesto por la ley 675 de 2001, se procederá a la disolución y liquidación de la persona jurídica, la cual conservará su capacidad legal para realizar los actos tendientes a tal fin. La liquidación de la persona jurídica se llevará a cabo de acuerdo con el procedimiento establecido en la ley y en el presente reglamento.

El CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ se encuentra ubicado en el KM 4.7 VÍA SIBERIA - COTA, PREDIO "JARASUCA ALCALÁ", en el municipio de Cota, Cundinamarca, en el inmueble denominado ENGLOBE ÁREA ÚTIL Y AFECTACIÓN RONDA QUEBRADA LA CULEBRERA, con un área de ciento treinta y dos mil novecientos cincuenta y seis metros cuadrados con veintitrés decímetros cuadrados (132.956,23 m2), y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: ENGLOBE ÁREA ÚTIL Y AFECTACIÓN RONDA QUEBRADA LA CULEBRERA.

Ubicado en la FINCA ALCALÁ, del Municipio de Cota. ÁREA: ciento treinta y dos mil novecientos cincuenta y seis metros cuadrados con veintitrés decímetros cuadrados (132.956,23 m2).

Se determina por los siguientes linderos: Partiendo del mojón 8.16 al mojón M19, pasando por el mojón M18, en dimensiones de un metro con un centímetro (1.01 m.), treinta y un metros con ochenta centímetros (31.80 m.), lindando con Gimnasio Campestre Los Sauces y con Calzada desaceleración Decreto 4066. Del mojón M19 al mojón M27, pasando por los mojones M37, M38, R1, M39, M40, M41, M42, M24, M25, M43, en dimensiones de un metro con treinta y cuatro centímetros (1.34 m.), veinte metros con cincuenta y seis centímetros (20.56 m.), cuarenta y dos metros con catorce centímetros (42.14 m.), diecinueve metros con cuarenta y cuatro centímetros (19.44 m.), cincuenta y cuatro metros con diez centímetros (54.10 m.), cuarenta y dos metros con cincuenta y cuatro centímetros (42.54 m.), setenta y tres metros con setenta y tres centímetros (73.73 m.), un metro con treinta centímetros (1.30 m.), veinticinco metros con veintiún centímetros (25.21 m.), un metro con cuarenta y cinco centímetros (1.45 m.), cincuenta y un metros con veintinueve centímetros (51.29 m.), lindando con Cesión Tipo A Adicional No. 1, Cesión Tipo A Calzada Desaceleración Decreto 4066 y con Cesión Tipo A Adicional No. 2. Del mojón M27 al mojón B, en dimensión de trescientos siete metros con cuarenta y ocho centímetros (307.48 m.), lindando con Hacienda Choloma.

Del mojón Bal mojón 6.6, pasando por los mojones 229, R10, M28, en dimensiones de trescientos cincuenta y tres metros con sesenta y seis centímetros (353.66 m.), ciento sesenta y cinco metros con noventa y dos centímetros (165.92 m.), lindando con Conjunto Vizcaya.

Del mojón 6.6 al mojón 8.16 y cierra, pasando por los mojones 6.5, 6.4, 6.3, 6.2, 6.1, 7.21, 7.39, 7.55, 8.18, 8.17, en dimensiones de treinta y siete metros con treinta y un centímetros (37.31 m.), treinta y un metros centímetros con once (31.11 m.), veintinueve metros con cuarenta y nueve centímetros (29.49 m.), quince metros con cincuenta y cinco centímetros (15.55 m.), veintinueve metros con ochenta y cinco centímetros (29.85 m.), cincuenta y nueve metros con treinta y cuatro centímetros (59.34 m.), veinticuatro metros con dieciocho centímetros (24.18 m.), ochenta y dos metros con setenta centímetros (82.70 m.), diez metros con ochenta y un centímetros (10.81 m.), veinticuatro metros con treinta y nueve centímetros (24.39 m.), nueve metros con doce centímetros (9.12 m.), lindando con predios vecinos y con Gimnasio Campestre Los Sauces.

A este inmueble le corresponderá el folio de matrícula inmobiliaria que le asigne la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá, Zona Norte, al calificar el Segundo Acto del presente instrumento.

El terreno y las construcciones que actualmente conforman el CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ son actualmente de propiedad del FIDEICOMISO ALCALA - FIDUBOGOTÁ, cuya vocera y administradora es FIDUCIARIA BOGOTÁ S.A., por haberlos adquirido así: 1) El FIDEICOMISO ALCALA - FIDUBOGOTÁ, cuya vocera y administradora es FIDUCIARIA BOGOTÁ S.A., adquirió el inmueble en mayor extensión identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 50N-208811 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá, Zona Norte, por transferencia de dominio que a título de constitución de fiducia mercantil le hiciera SANDRA MARTINEZ URIBE, mediante la escritura pública número seis mil setenta y nueve (6079) del veintiuno (21) de diciembre de dos mil veintiuno (2021) otorgada en la Notaría Setenta y Uno (71) del Círculo de Bogotá D.C. 2) El FIDEICOMISO ALCALA - FIDUBOGOTÁ, cuya vocera y administradora es FIDUCIARIA BOGOTÁ S.A., mediante la escritura pública número dos mil ciento treinta y cuatro (2134) del diecisiete (17) de julio de dos mil veintitrés (2023) otorgada en la Notaría Setenta y Uno (71) del Círculo de Bogotá D.C., constituyó el urbanismo sobre el inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 50N-208811, de la cual surgió, entre otros, los predios identificados con los folios de matrícula inmobiliaria 50N-20927098 y 50N20927104 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá, Zona Norte. 3) Por último, el FIDEICOMISO ALCALA - FIDUBOGOTÁ, cuya vocera y administradora es FIDUCIARIA BOGOTÁ S.A., mediante el Segundo Acto del presente instrumento público, englobó los inmuebles identificados con los folios de matrícula inmobiliaria 50N-20927098 y 50N-20927104, acto del cual surgió el predio denominado ENGLOBE ÁREA ÚTIL Y AFECTACIÓN RONDA QUEBRADA LA CULEBRERA. 4) Las construcciones por haberlas levantado a expensas del FIDEICOMISO ALCALA - FIDUBOGOTÁ.

La persona jurídica RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ, así como sus CONJUNTO copropietarios y usuarios a cualquier título, se encuentran obligados a respetar y cumplir con las servidumbres que soportan los bienes privados y que se deriven de la conformación física y estructural de la copropiedad, así como de las instalaciones de servicios públicos y demás instalaciones especiales.

La administración de la copropiedad y las empresas de servicios públicos tendrán libre acceso a los bienes comunales y privados del Conjunto para la revisión, reparación o modificación de sus ductos o redes y quedan autorizadas a perpetuidad para hacer en tales bienes las obras que sean necesarias para el adecuado mantenimiento de dichas redes o ductos.

Parágrafo: Con el registro del presente reglamento de propiedad horizontal en la por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá, Zona Norte, el FIDEICOMISO ALCALÁ - FIDUBOGOTÁ cede de manera automática la posición contractual que ejerce sobre el derecho de servidumbre de que trata el primer acto del presente instrumento público en favor de la persona jurídica denominada CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ que nace por ministerio de la Ley 675 de 2001 a través de este acto, lo cual es entendido y aceptado por AMARILO S.AS. así como por todos los copropietarios y usuarios a cualquier título que conformarán el CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ.

El CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ, comprende en tal concepto a lo largo de este reglamento el lote de terreno y las edificaciones que en él se levantan, y consta de: (i) setenta y seis (76) unidades privadas (lotes y viviendas), con ciento sesenta y dos (162) parqueaderos privados para residentes (se asignan tres (3) parqueaderos privados al Lote y Casa 8, 20, 26, 32, 47, 61, 62, 64, 67 y 72 (dependencias de la casa), y dos (2) parqueaderos privados por los sesenta y seis (66) Lotes y Casas restantes (dependencias de la casa), (ii) setenta y ocho (78) parqueaderos comunes para visitantes (incluidos nueve (9) para vehículos que transportan personas con movilidad reducida), (iii) treinta y seis (36) parqueaderos comunes para bicicletas y cuenta con los correspondientes accesos y servicios comunales y se encuentra determinado, alindado, dividido y adquirido como aparece en el reglamento de propiedad horizontal que se eleva a escritura pública por medio del presente instrumento.

El CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ está dividido en bienes privados o de dominio particular y bienes comunes. Dentro de estos últimos se encuentran adicionalmente la clasificación de bienes comunes esenciales, bienes comunes no esenciales y bienes comunes de uso exclusivo, tal y como se encuentra establecido en los planos de propiedad horizontal debidamente aprobados por la Curaduría Urbana No. 2 de Cota.

En caso de duda acerca de si un área determinada es de dominio común o de propiedad particular, los propietarios deberán sujetarse a lo previsto en este reglamento, en los planos de propiedad horizontal con él protocolizados, en lo indicado en el presente reglamento y en lo que se guardare silencio, a lo dispuesto por el Capítulo VI de la Ley 675 de 2001, atendiéndose siempre al principio de que son bienes de uso común aquellos que siendo indispensables para el uso, goce y servicio común de los propietarios de las unidades privadas no pueden ser de propiedad exclusiva de ninguno de ellos.

Son bienes de propiedad privada o exclusiva los espacios delimitados como tales en los planos de propiedad horizontal susceptibles de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de toda clase, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente a su propietario.

La propiedad sobre los bienes privados implica un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes del Conjunto, en proporción con los coeficientes de copropiedad. En todo acto de disposición, gravamen o embargo de un bien privado se entenderán incluidos estos bienes y no podrá efectuarse estos actos en relación con ellos, separadamente del bien de dominio particular al que acceden.

La determinación de la alinderación interna de los bienes se efectuó por el sistema de poligonal, partiendo del punto denominado (1) siguiendo el perímetro de la unidad en el sentido del movimiento de las manecillas del reloj hasta encerrar nuevamente en el punto uno (1), y teniendo en cuenta que dentro de las unidades privadas pueden existir o no columnas y ductos de propiedad común cuya área no ha sido tenida en cuenta en las áreas de las unidades respectivas y por tanto no podrán ser demolidas ni en todo ni en parte.

Los planos de propiedad horizontal que se protocolizan con el presente instrumento muestran la localización, linderos, nomenclatura y área de las unidades independientes objeto de propiedad horizontal, así como las áreas y bienes de dominio o uso común.

Los bienes privados o de dominio particular que conforman el Conjunto se identifican por sus especificaciones de áreas, medidas y linderos consignados en los planos que hacen parte de este reglamento y según la descripción que se consigna en el artículo 153 de este reglamento.

A pesar de las áreas y linderos de cada una de las unidades privadas expresadas en este reglamento, las unidades privadas se consideran como cuerpo cierto e individualizado, comprendidas dentro de sus respectivos linderos, de conformidad con los planos del CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ y en tal carácter se efectuarán sus enajenaciones. No obstante, la determinación aproximada de las áreas y los linderos de las unidades privadas, pueden presentarse ligeras variaciones como consecuencia de la obra y así lo aceptan los adquirentes de los bienes privados.

El sobre cada bien impuesto predial privado incorpora el coeficiente de copropiedad respectivo sobre los bienes comunes de la propiedad horizontal.

Las unidades privadas (lotes y viviendas) que forman parte del Conjunto sólo podrán ser utilizadas para vivienda y los parqueaderos privados para residentes (dependencias de la casa) para parqueo de vehículos cuyo tamaño y peso esté acorde con el uso de vivienda. Se entiende que esta destinación también obliga a todos los futuros adquirentes y tenedores que deriven su derecho de cualquier propietario que originalmente adquirió su unidad privada.

El propietario o usuario que cambiare el destino de su unidad privada en forma inconsulta incurrirá en las sanciones previstas en este reglamento y en la ley. En caso de que las unidades privadas se destinen para actividades diferentes a su naturaleza o atenten contra la tranquilidad, seguridad, salubridad o buen nombre del Conjunto, el administrador o cualquiera de los demás propietarios podrá iniciar las acciones policivas pertinentes.

En caso de demolición o destrucción total del Conjunto, el terreno en el cual se encontraba construido seguirá gravado proporcionalmente de acuerdo con los coeficientes de copropiedad, por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados.

Cada propietario podrá enajenar, hipotecar, dar en anticresis, dar en usufructo, arrendar y celebrar actos jurídicos respecto de su unidad privada sin necesidad del consentimiento de los propietarios de las demás unidades y dentro de las limitaciones que impone la ley y el presente reglamento de propiedad horizontal. En cualquiera de estos casos, así como también en el embargo de una unidad privada, se entenderán comprendidos los coeficientes de copropiedad que correspondan al titular de dominio y no podrá ejecutarse ninguno de estos actos en relación con tales derechos separadamente de la unidad privada a que acceden.

En la administración del Conjunto se abrirá un libro para el registro individual de cada una de las unidades privadas, en donde se hará su descripción física y jurídica. Al abrirse el registro, cada propiedad debe ser claramente identificada por su nomenclatura, ubicación por piso, área superficiaria, porcentajes de copropiedad y matrícula inmobiliaria.

Posterior a la identificación, se harán las anotaciones correspondientes al propietario, al tenedor o poseedor y a la calidad del tenedor, esto es, si lo es en virtud de contrato de arrendamiento, comodato, uso, entre otros, y demás anotaciones correspondientes a documentos privados. Así mismo se incluirá un registro de la dirección, domicilio y teléfonos de contacto del propietario, para efectos de las notificaciones a que haya lugar.

El administrador tiene la función de llevar el libro de registro individual de cada propiedad privada por el sistema que considere conveniente, como en libro de gran formato, o fólderes separados para cada unidad o registros electrónicos. Cualquier sistema que se adopte, debe permitir el conocimiento inmediato de la descripción física, histórica, jurídica y de documentos que interesen dentro de la copropiedad.

El sostenimiento, reparaciones y mejoras de cualquier tipo, en cuanto hagan relación a los bienes de dominio privado, lo mismo que los impuestos, incluidos prediales y complementarios, valorización y las tasas por servicios públicos, serán a cargo del respectivo propietario.

Las reparaciones de cada unidad privada, tal como se indicó, serán de cuenta del respectivo propietario, siempre que estos den al interior de la vivienda. La reposición de vidrios será tomada como gasto general a cargo del Conjunto, en cuanto sea ocasionada por motivo de aseo general a cargo del personal de administración, o por trabajos ordenados por éste, y serán a cargo del propietario los que reemplacen en su respectiva unidad privada, por cualquier otra causa; esta reposición no podrá romper la armonía de la fachada.

En ningún caso en los bienes de dominio privado podrán hacerse modificaciones o adecuaciones físicas que den lugar a la conformación de unidades habitacionales separadas o independientes. Tampoco podrán integrarse dos o más unidades independientes para el funcionamiento de una sola unidad de vivienda.

Queda expresamente prohibido levantar, complementar, adicionar o profundizar nuevas construcciones o edificaciones en los lotes de terreno que hacen parte del Conjunto, distintas a las autorizadas originalmente en la licencia de construcción, en la licencia de modificación y en el presente Reglamento..

Tampoco se podrá modificar ni alterar el diseño de las construcciones aprobadas con la licencia de construcción, y su modificación, y en los respectivos planos aprobados con ella, los cuales se protocolizan con el presente instrumento público, salvo que el propietario de la unidad privada, o la copropiedad como propietaria de los bienes comunes del Conjunto, obtengan los permisos, licencias y demás autorizaciones necesarias para tal fin.

Cada propietario se obliga a ejecutar inmediatamente en su unidad privada y por su propia cuenta las reparaciones necesarias para mantener el bien en las mismas condiciones estructurales de diseño y estéticas iniciales, al igual que aquellas cuya omisión pueda llegar a ocasionar perjuicios a la propiedad común o a las demás unidades privadas, respondiendo por los daños que tal omisión pueda llegar a causar, y por el de las personas por las que deba responder, presumiéndose la culpa del infractor, quien responderá de todo perjuicio derivado de tal conducta y de las sanciones que impongan las autoridades competentes, así como de las que puedan llegar a imponer los organismos de administración de la copropiedad.

Los propietarios y/o residentes del Conjunto que realicen obras de remodelación o adecuación al interior de sus bienes de dominio privado, deberán disponer de los escombros y/o de los materiales sobrantes de las obras realizadas, exclusivamente en los sitios dispuestos en el Conjunto para este tipo de residuos y deben entregarse únicamente a la empresa que preste el servicio de recolección y disposición de escombros debidamente autorizada, en los días y horarios señalados por esta última.

Será de cargo del propietario y/o residente que realice las obras, el pago de cualquier costo requerido por la prestación del servicio de recolección y disposición adecuada de los escombros y/o materiales sobrantes mencionados.

Se prohíbe expresamente a los propietarios y/o residentes de la propiedad horizontal, entregar los escombros y/o materiales sobrantes de las obras realizadas, a terceros distintos a las empresas debidamente autorizadas para la recolección y disposición de estos residuos, o disponerlos en sitios no autorizados o acondicionados para tal efecto, como zonas privadas o comunes, o en espacio público, así como mezclarlos con otro tipo de residuos, pues las anteriores conductas pueden dar lugar a la imposición de multas por parte de las autoridades ambientales correspondientes, sin perjuicio de las que más adelante se mencionan.

Los propietarios y/o residentes podrán almacenar temporalmente los escombros y/o materiales sobrantes de las obras realizadas, únicamente en el lugar especialmente habilitado para este tipo de residuos dentro del Conjunto, hasta que la empresa prestadora del servicio de recolección los retire.

Será obligación del propietario y/o residente velar porque la empresa de recolección mencionada retire efectivamente los escombros y materiales sobrantes almacenados y pagar por el servicio respectivo. El consejo de administración podrá imponer al propietario y/o residente incumplido, una multa equivalente a dos (2) expensas necesarias mensuales por cada disposición de escombros o materiales sobrantes realizada en contravención a lo dispuesto en el presente artículo.

Lo anterior, sin perjuicio de la imposición, por parte del consejo de administración, de otras sanciones de carácter no pecuniario como las que se indican más adelante, y sin perjuicio del derecho de la copropiedad y/o del constructor del proyecto, de repetir en contra del propietario y/o residente incumplido por el pago de multas impuestas a aquellos por las autoridades ambientales competentes, o por el pago de cualquier costo asumido por ellos para la disposición adecuada de los escombros y/o materiales sobrantes de las obras realizadas por el infractor.-- Las sanciones no pecuniarias podrán ser las siguientes, o las que libremente determine el consejo de administración: 1) La publicación en lugares de amplia circulación del Conjunto del nombre del infractor, con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción. 2) La restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como el salón comunal, zonas de recreación y deporte, entre otros.

La administración del Conjunto- sea esta provisional o definitiva- será la encargada de notificar al infractor la imposición de las sanciones pecuniarias y no pecuniarias referidas, y de hacer efectivo su cobro.

Son aquellos elementos y zonas del CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, que pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de los bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquéllos. El derecho sobre estos bienes será ejercido por los titulares del derecho de dominio sobre las unidades privadas en la forma prevista en este reglamento. Se denominan bienes comunes o de propiedad común en la propiedad horizontal, los necesarios para la existencia, mantenimiento, seguridad y conservación de la misma y en general, los que permiten a todos los propietarios y tenedores el uso y goce de su unidad privada en los términos de la ley y del presente reglamento.

Parágrafo Primero. Tendrán la calidad de comunes no solo los indicados de manera expresa en el presente reglamento de propiedad horizontal, sino todos aquellos señalados como tales en los planos aprobados para el Conjunto por la Curaduría Urbana No 2 de Cota, los cuales se protocolizan con el presente reglamento.

Parágrafo Segundo. Sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes no pueden enajenarse en forma separada de los bienes de propiedad privada o particular, el Consejo de Administración podrá autorizar la explotación económica del salón comunal y de otros bienes comunes, siempre y cuando esta autorización no se extienda a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio del mismo. La explotación autorizada se realizará de tal forma que no impida la circulación por las zonas comunes, ni afecte el Conjunto. Las contraprestaciones económicas así obtenidas serán para el beneficio común de la copropiedad y se destinarán al pago de expensas comunes del Conjunto o a los gastos de inversión, según lo decida el Consejo de Administración.

Parágrafo Tercero. Las áreas en metros cuadrados de los principales bienes comunes son las anotadas en los planos que hacen parte integrante del presente reglamento.

La propiedad común del Conjunto se divide y clasifica de la siguiente manera:

1. Bienes comunes esenciales,
2. Bienes comunes no esenciales y
3. Bienes comunes de uso exclusivo.

Son bienes comunes esenciales del CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ los necesarios para la existencia, seguridad y conservación del Conjunto, y en general, los que permiten a los titulares del derecho de dominio, de manera imprescindible, el uso y goce de su unidad privada en los términos de la ley y de este reglamento.

Son bienes esenciales de propiedad común los siguientes: 1) El lote de terreno debajo del cual se encuentran las redes de servicios públicos básicos, y sobre el cual se levanta el CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ. 2) Las construcciones y/o áreas de terreno que corresponden a las distintas zonas comunes generales del Conjunto. 3) Las circulaciones internas del CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ señaladas en los planos que se protocolizan con el presente reglamento. 4) Las áreas de acceso vehicular y peatonal indispensables para el adecuado aprovechamiento de los bienes privados. 5) El subsuelo del mencionado terreno con todos los cimientos de las obras, muros estructurales o construcciones existentes en el área de los bienes comunes o de utilización común. 6) Las instalaciones generales de suministro de agua, alcantarillado, basuras, redes interiores de gas natural, drenajes, desagües, y las instalaciones que se realicen comunalmente en el futuro por parte de la administración. 7) Los cuartos técnicos y cuarto de basuras. 8) Las instalaciones para la seguridad, vigilancia, mantenimiento y servicios del conjunto. 9) Las fachadas exteriores de las casas y las cubiertas de las casas (incluidas las gárgolas, mantos y/o pérgolas, entre otros elementos adheridos a las cubiertas o techos). 10) Las instalaciones generales de energía eléctrica desde el punto de derivación de acometidas de baja y media tensión ubicadas en las cámaras de inspección para acometidas subterráneas o en los armarios de medidores (incluido el armario), hasta el punto donde se interna en cada una de las unidades privadas del Conjunto, incluido el alumbrado exterior peatonal o comunal.

Son concebidos para mejorar el uso y disfrute de las unidades privadas y benefician y dan mayor bienestar a los usuarios de dichas unidades.

Su uso puede ser limitado a través de servidumbres de uso preferencial y/o exclusivo en los términos del Título XI Libro II del Código Civil a favor de las unidades privadas o adjudicarse mediante asignaciones personales de uso exclusivo o preferencial por parte de la asamblea general de propietarios en favor de propietarios de bienes privados que por su localización pueden disfrutarlos.

También pueden ser materia de explotación económica y de desafectación de su carácter de bien común con los procedimientos y limitaciones establecidos más adelante en el presente reglamento.

Tendrán la calidad de bienes comunes no esenciales todos aquellos que no se encuentren dentro de la categoría anteriormente descrita, tales como los siguientes: 1) Los setenta y ocho (78) parqueaderos comunes para visitantes (incluidos nueve (9) para vehículos que transportan personas con movilidad reducida).- 2) Los treinta y seis (36) parqueaderos comunes para bicicletas. 3) Los equipos de bombas y equipos en general. 4) Los muebles de dotación y demás equipos que adquiera la copropiedad que puedan ser dados de baja por defectos, envejecimiento, sustitución por ampliación.

Los bienes comunes que conforman la dotación básica y en general los bienes muebles e inmuebles por destinación o por adherencia, no esenciales, son enajenables por naturaleza. La enajenación de estos bienes será dispuesta por el Consejo de Administración dentro del ámbito de sus atribuciones y de conformidad con lo dispuesto en el presente reglamento. No obstante que los parqueaderos de visitantes por considerarse bienes inmuebles comunes no esenciales pueden ser objeto de desafectación, la aprobación para su desafectación está condicionada a la reposición de igual o mayor número de estacionamientos con la misma destinación.

Los bienes comunes no esenciales pueden ser objeto de explotación económica.

La contraprestación o el producto de la renta o alquiler ingresará a los recursos patrimoniales de la persona jurídica para atender gastos de mantenimiento y conservación de los bienes comunes y será la asamblea general de propietarios quien decida las condiciones generales para ceder la tenencia, esto es, la clase de contrato, destinación del área y la cuantía o la exoneración de la contraprestación.

Corresponde al Consejo de Administración del Conjunto escoger y estudiar la capacidad económica de la persona o personas interesadas en alquilar o explotar los bienes de carácter rentable y supervisar la celebración del respectivo contrato, buscando siempre que su uso corresponda al destino original del bien, atendiendo los parámetros que al efecto establezca la asamblea general de propietarios.

La custodia de estos bienes estará a cargo del administrador, quien una vez los reciba, los mantendrá bajo riguroso inventario el cual deberá ser actualizado conforme se surtan modificaciones que disminuyan o aumenten el número de bienes que tengan esta categoría.

Conforme se expresa en la Resolución No. 25214 2 24 0020 del dieciocho (18) de octubre de dos mil veinticuatro (2024) expedida por la Curaduría Urbana No. 2 de Cota, y en los planos PURB01, PURB-02, PURB-02A y PH1 DE 4, al interior del Conjunto se encuentra un área de afectación de ronda de la quebrada La Culebrera, de diez mil ochocientos veinte metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (10.800,20 m2), que corresponde a un suelo de protección, en el cual no es posible adelantar actuaciones de parcelación y/o construcción, conforme con lo señalado en el artículo 35 de la Ley 388 de 1997 y en el cual sólo se podrán desarrollar los usos definidos en el artículo 128 del Acuerdo 12 de 2000 del Concejo Municipal de Cota, por el cual se adopta el plan básico de ordenamiento territorial, se definen los usos del suelo para las diferentes zonas del municipio de Cota, se establecen las normas de desarrollo urbanístico y se define el programa de ejecución para el desarrollo territorial del municipio. La administración del Conjunto conservará la ronda de la quebrada La Culebrera como zona común del Conjunto, por consiguiente, tendrá la responsabilidad de velar por preservar su unidad ecológica e hídrica, y el uso exclusivo de la misma, que comprende en los términos indicados en el artículo 128 del Acuerdo 12 de 2000 del Concejo Municipal, lo siguiente: "Artículo 128: USOS: La Zona de Rondas de los Ríos y Cuerpos de Agua corresponde a la definición contenida en el Artículo 60, numeral 3 del presente Acuerdo, cuyos usos son:

1. Usos principales: Conservación y protección, con énfasis en la reforestación con especies nativas.
2. Usos compatibles: Recreacional, deportivo y agropecuario.
3. Usos condicionados: Captación de aguas o incorporación de vertimientos, siempre y cuando no afecten el cuerpo de agua ni se realicen sobre los nacimientos. Infraestructura básica para usos principales y compatibles. Construcción de infraestructura de apoyo para actividades de recreación, embarcaderos, puentes y obras de adecuación, desagües de instalaciones de acuicultura y extracción de material de arrastre.
4. Usos prohibidos: Los demás."

Se clasifican dentro de este grupo los bienes o zonas comunes cuyo uso, por razones de diseño y de acuerdo con su ubicación y funcionamiento se le asignan a determinados propietarios o tenedores por acceder directamente o beneficiar específicamente a su unidad privada, quedando a cargo del respectivo propietario o tenedor su mantenimiento o aseo. En los planos de propiedad horizontal del Conjunto, no se prevén bienes comunes asignados al uso exclusivo de las unidades privadas.

Los parqueaderos comunes para visitantes, los cupos comunes para bicicletas, los accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por naturaleza o destino son de uso y goce general, como el salón comunal, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo.

En caso de asignarse el uso exclusivo de un bien común, los titulares de los derechos de dominio sobre las unidades privadas a las cuales se les ha asignado el uso exclusivo de estos bienes, o sus tenedores, quedarán obligados a cumplir con las siguientes obligaciones:

1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones ni transitorias ni permanentes sobre o bajo el bien.
2. No cambiar su destinación.
3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aún bajo uso legítimo, por paso del tiempo.
4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general en la que se realice la asignación del uso exclusivo.

Parágrafo. Las mejoras necesarias no comprendidas dentro de las previsiones del numeral 3 del presente artículo, se tendrán como expensas comunes del Conjunto.

Los propietarios y demás ocupantes del Conjunto, a cualquier título, sus trabajadores y dependientes y sus visitantes, podrán servirse de los bienes comunes siempre que los utilicen según su naturaleza, ubicación y destino ordinario, conforme a lo dispuesto en este reglamento y en las decisiones que al respecto tomen los órganos de administración.

Los propietarios y las personas por las cuales estos son civilmente responsables, así como los ocupantes o usuarios a cualquier título, están obligados a poner en la conservación de los bienes comunes la máxima diligencia y cuidado, a responder hasta por la culpa leve en el ejercicio de sus derechos sobre los mismos y no podrán realizar ningún tipo de obra que afecte, altere, modifique, obstruya, encierre las zonas, áreas, instalaciones o servicios de uso común.

La asamblea general de propietarios con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes en que se encuentra dividido la propiedad horizontal, podrá desafectar la calidad de común de bienes comunes no esenciales, siempre y cuando se obtenga la aprobación de las autoridades competentes. Estos bienes una vez desafectados pasarán a ser del dominio particular de la propiedad horizontal del CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ en su calidad de persona jurídica y su desafectación constituirá reforma estatutaria que una vez elevada a escritura pública deberá inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos con el objeto de que se genere el respectivo folio de matrícula inmobiliaria. Para efectos de la eventual enajenación del bien privado generado como consecuencia de la desafectación se requerirá la aprobación de un número plural de copropietarios que represente no menos del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad.

Parágrafo Primero. En el acta de la asamblea que decida desafectar un bien común no esencial se deberán establecer los ajustes en los coeficientes de copropiedad, como efecto de la incorporación del respectivo nuevo bien privado al CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ para lo cual se aplicarán los criterios establecidos en el capítulo VII del título primero de la ley 675 de 2001 y en el presente reglamento. Sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes no son enajenables en forma separada de los bienes de propiedad privada o particular, en este reglamento se autoriza la explotación económica de bienes comunes, siempre y cuando dicha explotación no se encuentre prohibida ni por las normas urbanísticas vigentes, ni se extienda a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos.

Parágrafo Segundo. No se aplicarán las normas aquí previstas a la desafectación de los bienes comunes muebles y a los inmuebles por destinación o por adherencia, no esenciales, los cuales por su naturaleza son enajenables. La enajenación de estos bienes será dispuesta por el Consejo de Administración dentro del ámbito de sus atribuciones. En todo caso, estos bienes deberán permanecer inventariados por parte del administrador del Conjunto.

La desafectación de bienes comunes no esenciales implicará una reforma al presente reglamento de propiedad horizontal que se realizará por medio de escritura pública con la cual se protocolizará el acta de autorización de la asamblea general de propietarios y las aprobaciones que hayan sido indispensables obtener.

Una vez otorgada esa escritura pública, se registrará en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la cual abrirá el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente. En la decisión de desafectar un bien común no esencial se entenderá comprendida la aprobación de los ajustes de los coeficientes de copropiedad como efecto de la incorporación de nuevos bienes privados al Conjunto.

En este caso, los coeficientes se calcularán teniendo en cuenta los criterios establecidos en el Capítulo VIl del título primero de la ley 675 de 2001.

El mantenimiento, reparación, conservación y reposición de los bienes comunes estará a cargo de la copropiedad, con cargo a los ingresos de la misma. Los propietarios o tenedores están obligados de manera expresa a contribuir con las expensas correspondientes de acuerdo con el coeficiente de copropiedad asignado a cada unidad en el presente reglamento.

El Consejo de Administración expedirá los reglamentos internos que se requieran para definir la forma de uso de los bienes comunes. Los propietarios, dependientes y tenedores a cualquier título responderán hasta por culpa leve en el ejercicio de este derecho.

Los muros perimetrales de las casas que aparecen indicados en los planos que se protocolizan con el presente Reglamento no pueden demolerse o modificarse ni en todo ni en parte. Esta estructura es un bien común esencial.

Está prohibido modificar las fachadas de las unidades privadas, intervenciones en los jardines posteriores (jacuzzis, tanques de reserva, pérgolas adicionales, caballerizas o establos, entre otros), construcciones que requieran cimentación, intervenciones de pendientes en terrenos. Adicionalmente, todos los muros, puertas, ventanas y cubiertas que conforman las fachadas exteriores de las viviendas tienen la calidad de bienes comunes.

Queda prohibido variar en cualquier forma el tipo de ventanas o vidrios, instalar mosaicos, o aumentar o disminuir su número, o modificar en cualquier forma su diseño; lo mismo se aplicará a la puerta de entrada a cada unidad privada. También está prohibido instalar películas en las ventanas, a menos que se cuente con la autorización del Consejo de Administración.

Toda modificación en las áreas o bienes de propiedad común esenciales o no esenciales del Conjunto estará sujeta a las siguientes reglas:

1. La modificación que va a llevarse a cabo debe presentarla el Consejo de Administración a la asamblea general de propietarios para su aprobación. Con la presentación de la propuesta, el Consejo de Administración adjuntará los planos modificatorios incluyendo cortes y fachadas, presupuesto de la obra, organización interna, espacio a utilizar y época de la obra. La anterior información será distribuida a los propietarios de unidades de propiedad privada del Conjunto como anexos de la convocatoria a fin de que los asistentes tengan suficiente tiempo de estudio de la propuesta.
2. Si la reforma a presentar afecta áreas de propiedad privada o bienes comunes no esenciales gravados con servidumbres pasivas de uso exclusivo o preferencial en los términos del título XI Libro II del Código Civil a favor de unidades privadas del Conjunto o cuyo uso exclusivo haya sido asignado como derecho personal al propietario de una unidad privada, adicionalmente a la documentación presentada por el Consejo de Administración deberá incluirse la aprobación del propietario afectado, en el sentido de aceptar un área compensatoria o una indemnización por los perjuicios que se le ocasionaren con la modificación. Dicha indemnización deberá tomarse en cuenta por el Consejo de Administración en el momento de elaborar el presupuesto de obra a presentar. Para efectos de acordar el valor de la indemnización de o los propietarios de unidades privadas afectados, se tendrá como base el peritazgo que al efecto elabore el profesional que de común acuerdo establezcan el Consejo de Administración y el o los propietarios afectados.
3. Si no se llegare a un acuerdo sobre el profesional a elegir, cada parte elegirá a su costa su perito y el valor a determinar será el punto promedio entre los dos avalúos. La renuencia en acordar el valor de la indemnización por los propietarios afectados supone la negativa para la acometida de la obra.

Las reparaciones en los bienes comunes estarán sujetas a las siguientes reglas:

1. Las reparaciones en los bienes comunes no esenciales del Conjunto cuyo uso exclusivo o preferencial sea asignado como derecho personal a uno o varios propietarios de unidades privadas por la asamblea general de propietarios o a través de las limitaciones del uso colectivo que se hicieron a dichos bienes en beneficio de unidades privadas mediante la constitución de servidumbres en los términos del Título XI libro II del Código Civil, son a cargo del propietario de la unidad privada que se beneficia o del propietario de la unidad privada que opera como predio dominante de la servidumbre activa.
2. Las reparaciones de las fachadas y cubiertas corresponden a la administración de la copropiedad, manteniendo la uniformidad arquitectónica del Conjunto.
3. Las reparaciones que competen a los bienes comunes esenciales y a los bienes comunes no esenciales cuyo uso corresponde colectivamente a todos los propietarios de unidades privadas son responsabilidad del administrador, quien debe acometerlas en lo posible con recursos del presupuesto anual pero si no se previó la partida o su costo excede las partidas previstas, corresponde a la asamblea general de propietarios facultar el administrador para hacer uso de los dineros recaudados para el fondo de imprevistos. Solo en el evento en que los dineros del fondo de imprevistos no sean suficientes para cubrir el valor de la reparación necesaria, la asamblea determinará la cuantía a cobrar a los propietarios de unidades privadas del Conjunto en calidad de expensas extraordinarias, las cuales tendrán esa destinación específica.
4. En todo caso, los propietarios de unidades privadas del Conjunto están obligados cuando las necesidades lo requieran, a permitir el acceso del personal encargado de las obras de reparación de zonas comunes, quienes serán notificados por el administrador con la debida anticipación fijando el día la hora en que los obreros harán el ingreso al área privada, el cual se realizará bajo la supervisión y responsabilidad del administrador. Y

En caso de reparaciones necesarias de los bienes comunes por inminente peligro de ruina del inmueble o grave amenaza para la seguridad de las personas, el administrador o el representante legal deberán proceder a su inmediata realización.

Cada propietario, o quien represente sus derechos y los acredite oportunamente, tendrá derecho a participar con voz en la asamblea general y a elegir y ser elegido para los cargos que corresponda proveer a dicha asamblea o para los demás cargos o comisiones que se relacionen con la administración de la propiedad horizontal. En el caso de las personas jurídicas que ostentan la calidad de propietarios, este derecho será ejercido por el representante legal de la misma o, en su defecto, por la persona en quien esta delegue su derecho.

Cada propietario o quien lo represente, tendrá derecho a intervenir en las deliberaciones de las asambleas de propietarios y a votar en las mismas, de acuerdo con el coeficiente de copropiedad atribuido en el presente reglamento a las unidades privadas.

Son derechos de los propietarios sobre las unidades privadas y bienes comunes del Conjunto:

1. Cada propietario tendrá sobre su unidad privada un derecho de dominio exclusivo regulado por las normas generales del Código Civil y leyes complementarias y por las especiales que para el régimen de propiedad horizontal consagra la Ley 675 de 2001.
2. De conformidad con lo anterior, cada propietario podrá enajenar, gravar, dar en anticresis o ceder la tenencia de su unidad de dominio privado a cualquier título, con las limitaciones impuestas por la ley y el presente reglamento, y en general, cualesquiera de los actos a que faculta el derecho de dominio.
3. Servirse de los bienes comunes, siempre que lo haga según la naturaleza y destino ordinario de los mismos y sin perjuicio del uso legítimo de los demás propietarios y usuarios.
4. Disfrutar de los servicios de uso común aprobados por la asamblea.
5. Solicitar de la administración cualquiera de los servicios que esta deba prestar de acuerdo con lo estatuido por la asamblea, el Consejo de Administración y este reglamento.
6. Solicitar al administrador la convocatoria a asambleas extraordinarias de conformidad con lo establecido en este reglamento y en la ley.
7. Los demás derechos que les corresponda a los propietarios de acuerdo con la ley y el presente reglamento de propiedad horizontal.

Parágrafo. Los arrendatarios o tenedores legales a cualquier título de bienes de dominio privado tienen derecho a utilizar los bienes y servicios comunes en igual forma que lo hacen los propietarios. Igualmente, pueden participar con voz en la asamblea en aquellos casos que esta última adopte decisiones que los pueda afectar. De igual forma, corresponde a los arrendatarios o tenedores que usen los bienes comunes del Conjunto cuidar de estos y hacer las reparaciones necesarias en caso de daño o deterioro distintos al derivado del uso normal o de la acción del tiempo y que fueren imputables al mismo.

Son obligaciones de los propietarios y en lo pertinente de los ocupantes, en relación con los bienes de dominio particular, las siguientes:

1. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación en la forma prevista en el presente reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del Conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública.
2. Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios públicos ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al Conjunto o a los bienes que lo integran, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder.
3. Contribuir oportuna y cumplidamente al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes esenciales, de acuerdo con lo previsto en el presente reglamento. Las expensas ordinarias o comunes y las extraordinarias se pagarán de acuerdo con los coeficientes de copropiedad consagrados en este reglamento para cada unidad privada, dentro de los plazos y cuantías mensuales establecidas.
4. Permitir la entrada a la unidad de dominio privado al administrador o al personal autorizado por este, encargado de proyectar, inspeccionar o realizar trabajos en beneficio de los bienes comunes o de los demás bienes privados. Notificar por escrito al administrador dentro de los diez (10) días siguientes la adquisición de un bien de dominio particular, su nombre, apellido y domicilio, lo mismo que el número, fecha y lugar de otorgamiento de su respectivo título de propiedad. a
5. Pagar las primas del seguro contra incendio correspondiente, de acuerdo con lo establecido por la asamblea general de propietarios.
6. Mantener asegurado su inmueble contra incendio y terremoto por un valor que permita su reconstrucción.
7. Comunicar al administrador todo caso de enfermedad infecciosa desinfectar su bien de dominio particular conforme las exigencias de las autoridades de higiene. y
8. Solicitar autorización escrita del administrador cuando vayan a efectuar cualquier trasteo o mudanza, indicando el día y hora del trasteo.
9. Presentar a consideración del Consejo de Administración o de la asamblea o reunión de copropietarios del Conjunto, las modificaciones proyectadas en las unidades privadas, de conformidad con las disposiciones que sobre modificaciones se establece en el presente reglamento.
10. Velar por el buen funcionamiento de aparatos e instalaciones de su unidad privada.--
11. Suscribir contratos con las personas a quienes del uso o goce de su bien de dominio particular y pactar expresamente en ellos que el ocupante a cualquier título conoce y se obliga a respetar y cumplir este reglamento.
12. Tomar las medidas de precaución que sean necesarias para evitar que las unidades privadas se contaminen de olores desagradables o malos olores o presenten mal aspecto.
13. Permitir la realización de las fumigaciones que fueren necesarias para exterminar plagas de animales o desechos orgánicos o infecciosos. Si el administrador solicitare al propietario de una unidad privada la realización de una fumigación especial para exterminar alguna plaga animal o bacteria que hubiere tenido origen en su propiedad y este no la llevará a cabo oportunamente, podrá el administrador ordenar la fumigación y cargar su costo al estado de cuenta mensual del usuario de la unidad privada con el fin de evitar la propagación de la plaga o la bacteria por las demás unidades privadas del Conjunto.
14. Solicitar al Consejo de Administración autorización para instalar dentro de las unidades privadas máquinas o elementos que por su peso presente dudas respecto a las condiciones estructurales de la edificación.
15. Respetar, so pena de indemnizar los perjuicios que ocasionen, las servidumbres constituidas sobre los bienes comunes del Conjunto.
16. Asistir y participar en las asambleas generales. Una vez citada la asamblea con el lleno de los requisitos, la no asistencia o participación en ellas, o el retiro sin delegación escrita, podrán ser objeto de sanción con multas impuestas a criterio de la asamblea general.
17. Respetar al administrador y a los miembros de los consejos y comités cuando en cumplimiento de sus funciones le hagan reparos a su conductao le notifiquen decisiones que le recuerden el cumplimiento de sus obligaciones.
18. La tenencia de animales domésticos se sujetará a las normas que en este sentido dicte el Consejo de Administración y las que se encuentran previstas en el Código de Policía, las cuales son de obligatorio cumplimiento. En todo caso, el propietario, poseedor o tenedor de unidades privadas que tenga animales domésticos habitando en la copropiedad deberá procurar que estos no causen daños a las personas o bienes de la copropiedad, respondiendo por todo daño causado. Deberá pasearlos con los elementos de seguridad que indique el reglamento que dicte del Consejo de Administración para evitar que ocasionen daños a la integridad física de las personas o de otros animales. Además, deberá mantener las zonas comunes aseadas y libres de excrementos que produzcan los animales que estén bajo su custodia, debiendo recogerlos de inmediato si tal situación acaece.
19. Cuidar y mantener los antejardines y jardines internos de las casas.
20. Conservar el cerramiento lateral y posterior de los lotes privados únicamente con eugenias.
21. Las demás previstas en la ley y en este reglamento.

Parágrafo Primero. La no utilización de algún o algunos bienes comunes que hacen parte del Conjunto por parte del propietario o tenedor de unidades privadas por razones personales o desocupación del inmueble, no pueden alegarse como excusa para el no pago o retardo en las cuotas ordinarias o extraordinarias liquidadas por la administración con cargo a los coeficientes establecidos en el presente reglamento.

Parágrafo Segundo. Cada propietario de unidad privada será solidariamente responsable con las personas a quienes cede el uso de dicha unidad a cualquier título, con sus actos u omisiones, en especial por las multas que la administración imponga al usuario por la violación de las leyes o del presente reglamento, ya que sus normas obligan no solamente al propietario sino a las personas que con él conviven o que a su nombre ocupan la respectiva unidad privada.

Parágrafo Tercero. Para que una persona distinta del propietario pueda ocupar cualquier inmueble, no tratándose de la desmembración de la propiedad, será necesaria la celebración de un contrato en el que se deberá pactar expresamente que el inquilino u ocupante a cualquier título conoce y se obliga a respetar y cumplir el presente reglamento.

Los propietarios y todas las personas que ocupen unidades privadas deberán abstenerse de ejecutar cualquier acto que pudiera perturbar la tranquilidad o el sosiego de los demás ocupantes o pusiere en peligro la seguridad, solidez o seguridad del Conjunto. En especial deberán tener en cuenta las prohibiciones específicas que se indican enseguida, las cuales envuelven obligaciones de no hacer:

A) En relación con las unidades de dominio privado, está prohibido:

1. Enajenar o conceder el uso de su unidad privada para usos o fines distintos a los autorizados por el presente reglamento, o celebrar los mismos contratos con personas de mala conducta.
2. Destinar el bien de dominio particular a usos contrarios a la moral y a las buenas costumbres, o a fines prohibidos por la ley o por las autoridades.
3. Ejecutar cualquier obra que atente contra la solidez y estructura de las viviendas o contra el derecho de los demás.
4. Instalar avisos o letreros en las ventanas, fachadas o cerramientos comunes del Conjunto, con excepción de los avisos en las ventanas que anuncien la venta o arriendo de la respectiva unidad privada, cuyas características y ubicación podrá reglamentar el Consejo de Administración del Conjunto.
5. Introducir o mantener, aunque sea bajo pretexto de formar parte de las actividades personales del propietario, sustancias húmedas, tóxicas, corrosivas, inflamables, explosivas o antihigiénicas y demás que presenten peligro para la integridad de la construcción o para la salud o seguridad de sus habitantes.
6. Acometer obras que impliquen modificaciones internas sin el lleno de los requisitos establecidos en este Reglamento, o que comprometan la seguridad, solidez o salubridad del Conjunto o disminuyan el aire o la luz de los demás bienes particulares.
7. Utilizar las ventanas para colgar ropas, tapetes, entre otros objetos.
8. Arrojar telas, materiales duros o insolubles, arena, tierra y, en general, todo elemento que pueda obstruir cañerías de lavamanos, lavaplatos y tazas de sanitarios. En el evento que se ocasione algún daño por infracción de esta norma el infractor responderá de todo perjuicio y correrán por su cuenta los gastos que demanden las reparaciones.
9. Alojar cualquier clase de animales que ocasionen molestias a los demás habitantes u originen situaciones antihigiénicas dentro del Conjunto Residencial, según determinación del Consejo de Administración.-
10. Arrendar cuartos o habitaciones de las viviendas.
11. Instalar maquinarias o equipos susceptibles de causar daños en las instalaciones o de molestar a los vecinos o que perjudiquen el funcionamiento de radios y televisión, entre otros.
12. Destinar las unidades privadas a usos que causen perjuicios o molestias a los demás ocupantes.
13. Perturbar la tranquilidad de los ocupantes con ruidos o bullicios, conectar a alto volumen aparatos de sonido, radio o televisión, siendo más terminante la prohibición en las horas de la noche o en las primeras horas del día. Están especialmente prohibidas las clases de música, baile o gimnasia en las viviendas.
14. Los propietarios no podrán recargar la estructura de las casas con nuevas construcciones, ni levantar nuevas construcciones.
15. Destinar las casas para fines distintos a vivienda.
16. Alterar la fachada de las viviendas o introducir reformas en ellas que perjudiquen la estética o la estabilidad del Conjunto o su distribución arquitectónica.
17. Cambiar la perfilería de ventanas, color de vidrios, instalar películas reflectivas o polarizadas en las ventanas sin la autorización previa del Consejo de Administración.
18. Instalar vitrales o mosaicos en los vidrios o ventanas de las unidades de vivienda.
19. Colgar ropas, alfombras, letreros, avisos, carteles y otros elementos similares en las paredes externas de las casas, puertas, jardines, ventanas o áreas de uso común.
20. Instalar por las fachadas de las viviendas tuberías para tanques o calentadores, o similares.
21. Modificar el cerramiento de los lotes privados, el cerramiento lateral y posterior entre los lotes privados debe constituirse sólo mediante la siembra de eugenias, se prohíbe la siembra de eugenias en el frente de los lotes de terreno.
22. Instalar rejas de seguridad en las ventanas.
23. Usar los parqueaderos como lugares de depósito.
24. Instalar cualquier tipo de antenas de radio, radio aficionado o radar, toda vez que éstas interfieren las comunicaciones de las unidades de dominio privadas.
25. Instalar redes permanentes por las fachadas de las casas.
26. Sembrar especies que generen plagas o atenten contra la estabilidad de las viviendas o las construcciones comunales del Conjunto.
27. Las demás consagradas en la ley y en el presente reglamento.
28. Todo otro acto que sea contrario a la Ley o a este reglamento.

B. Con relación a los bienes comunes y a la vida en comunidad quedan prohibidos los siguientes actos:

1. Obstaculizar el acceso a las entradas del Conjunto y demás áreas de circulación de manera que se dificulte el cómodo paso o acceso de los demás.
2. Usar esos mismos bienes como lugares de reunión o destinarlos a cualquier otro objeto que genere incomodidad o bullicio.
3. Instalar avisos o letreros en las fachadas de las viviendas, salvo que se trate de avisos para promocionar la venta o el arriendo de unidades privadas del Conjunto. En todo caso, el Consejo de Administración podrá reglamentar la ubicación, tamaño y demás características de tales avisos.
4. Impedir o dificultar la conservación y reparación de los bienes comunes.
5. Arrojar basuras u otros elementos en los bienes de propiedad común del Conjunto, o a los otros bienes de propiedad privada, o a las vías, ya que estas deberán ser evacuadas en la forma, sitio y oportunidad que señale la administración.
6. Usar las zonas de estacionamiento como lugares de juegos infantiles o para actividades similares.
7. Variar las fachadas de las casas que conforman el Conjunto quedando prohibidas, entre otras obras, cambiar el tipo de ventanas o vidrios, o aumentar o disminuir el número de aquellos.
8. Arrojar o dejar en zonas comunes escombros, desechos, basuras O materiales de obra, producto de las adecuaciones que los propietarios de las unidades privadas vayan a adelantar en sus viviendas.

Parágrafo. Los derechos, obligaciones y prohibiciones previstas en este reglamento tendrán fuerza obligatoria para los propietarios de los bienes privados, así como para todas las personas a quienes estos concedan su uso y/o goce a cualquier título.

Habrá solidaridad entre el tenedor o poseedor o usuario a cualquier título de cualquier unidad privada y el propietario de la misma unidad privada donde se originaron los daños, para el pago de las reparaciones a que haya lugar en una unidad privada del Conjunto o en los bienes comunes. Si dicha unidad privada pertenece en común y proindiviso a dos o más personas, la solidaridad se dará entre uno de los comuneros por el pago total del daño o por uno de ellos y el tenedor, sin perjuicio de que el comunero que responda pueda repetir contra los demás comuneros en la proporción que les corresponda.

Parágrafo Primero. Todo propietario será solidariamente responsable con el arrendatario, poseedor a cualquier título, en el pago de las expensas comunes ordinarias necesarias para el mantenimiento y conservación de los bienes comunes, en el pago de las multas e indemnizaciones previstas en este reglamento o decretadas por el Consejo de Administración o por la asamblea general de propietarios del Conjunto. El propietario y el tenedor a cualquier título de unidades de propiedad privada del Conjunto son solidarios respecto al pago de las expensas comunes necesarias u ordinarias, pero no para el pago de las expensas comunes extraordinarias que se liquiden a las unidades privadas en el entendido de que estas últimas corresponden únicamente al propietario por tratarse de gastos que benefician o valorizan la unidad privada.

Parágrafo Segundo. Existe solidaridad para el pago de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias que le correspondan a una unidad privada entre el propietario anterior y el nuevo propietario respecto de las expensas comunes ordinarias o extraordinarias no pagadas por el primero al momento de llevarse a cabo la transferencia del dominio.

Parágrafo Tercero. El efecto de la transmisibilidad a que hace referencia este artículo se hace extensivo de manera expresa a las obligaciones que por concepto de expensas comunes necesarias, extraordinarias, multas y/o sanciones, intereses y demás adeude una unidad privada que resultare adjudicada en un remate judicial. El adjudicatario del remate como titular del derecho de propiedad no podrá alegar el desconocimiento de dichas obligaciones ni escudarse en su condición para eludir su pago. En caso de resultar necesaria la iniciación de un proceso judicial en su contra dicho adjudicatario no podrá excepcionar esta condición.

La utilización de los parqueaderos comunes para visitantes, el salón comunal y demás bienes comunes, estará sujeta a las siguientes reglas, las cuales consagran obligaciones de hacer y de no hacer. En primer lugar, se establecerán las reglas con relación a los cupos de parqueo comunes para visitantes; posteriormente, las que guardan relación con la utilización del salón comunal y demás bienes comunes.

A) Para la utilización de los cupos de parqueo comunes para visitantes:

1. Ningún propietario o usuario podrá estacionar su vehículo fuera de las líneas que demarcan el respectivo espacio.
2. Aun cuando los usuarios del Conjunto tienen derecho a transitar en sus vehículos a velocidad moderada por las zonas reservadas para circulación, esto no los faculta para limitar u obstruir el libre movimiento de los demás vehículos.
3. No podrán hacerse reparaciones a los vehículos en los sitios de parqueo fuera de las absolutamente necesarias para retirar el vehículo y llevarlos a reparación definitiva a otro sitio.
4. Queda expresamente prohibido estacionar buses o busetas, o vehículos de capacidad superior que por su tamaño exceda las líneas de demarcación, las alturas previstas en el Conjunto, o que tenga un peso lleno superior a las tres toneladas
5. Se encuentra prohibido realizar el lavado de vehículos en los parqueaderos, zonas de circulación vehicular y demás áreas comunes del Conjunto.
6. Los propietarios deberán dejar los vehículos debidamente cerrados.
7. Queda expresamente prohibido el almacenamiento de combustibles, en caso de accidente causado por infracción de esta norma, el infractor será responsable por los daños causados.
8. Todo propietario o usuario de vehículos al ser avisado que su vehículo está botando aceite o gasolina, deberá hacerlo reparar inmediatamente. El infractor será responsable de todo perjuicio.
9. Los vehículos solo se podrán hacer circular a velocidad moderada no superior a 20 km/h en las vías destinadas para tal fin, quedando expresamente prohibido conducir o estacionar los vehículos en zonas destinadas a usos distintos.
10. Cualquier daño causado por uno de los usuarios a cualquiera de los vehículos debe ser reportado inmediatamente a la administración, que según las circunstancias deberá avisar a las autoridades competentes para dirimir los conflictos que por este motivo se presenten.
11. No podrán utilizarse para el almacenamiento o depósito permanente de escombros, basuras, materiales de obra y construcción.
12. Mientras se reúne el Consejo de Administración, el administrador provisional podrá reglamentar transitoriamente el uso de los parqueaderos comunes para visitantes, cuya reglamentación definitiva deberá dictarla el Consejo de Administración.

B) Para la utilización del salón comunal y demás bienes comunes del Conjunto: el salón comunal y demás bienes comunes del Conjunto se han construido para la utilización y disfrute de los propietarios. La reglamentación del uso es privativa del Consejo de Administración, delegado por la asamblea, el cual deberá adoptar, entre otras determinaciones, el posible canon de arrendamiento, horarios y fechas de utilización en forma equitativa para todos los propietarios; el mantenimiento será ejercido y supervisado por el administrador. Igualmente, el Consejo de Administración reglamentará el posible arrendamiento del salón comunal y otros bienes comunes a terceros, si fuere procedente.

Todo lo dicho en este capítulo para los propietarios en lo relativo a las prohibiciones y obligaciones, tanto respecto al uso de los bienes de dominio privado como de los bienes comunes, regirá igualmente con relación a los arrendatarios y demás personas a quienes los propietarios concedan el uso y goce de su bien de dominio particular.

Los coeficientes de copropiedad que se han calculado de conformidad con lo dispuesto en la ley, establecen: (1) la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de domino particular en los bienes comunes del Conjunto; (2) el porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios, y (3) el índice de participación con que cada propietario ha de contribuir en las expensas comunes del Conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración.

Para efectos de establecer los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular del Conjunto, se ha asignado a la totalidad de los bienes privados del Conjunto un valor convencional equivalente a CIEN (100) y dividido este valor entre cada una de las unidades privadas que la integran, teniendo en consideración el área privada de cada una, según lo dispone el artículo 26 de la ley 675 de 2001.

Los siguientes son los coeficientes de copropiedad para el Conjunto los cuales se encuentran expresados en términos porcentuales (%):

Distribución de referencia: 22,42% área lote · 77,58% construcción.

La asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del Conjunto, podrá autorizar la modificación de los coeficientes de propiedad horizontal, en los siguientes eventos:

1. Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta los parámetros legales para su fijación.
2. Cuando surjan nuevos bienes privados producto de la división material de alguna unidad privada, o de la desafectación de un bien común no esencial o por la adquisición de otros bienes que se anexen al mismo.
3. Cuando se extinga la propiedad horizontal en relación con una parte del Conjunto.
4. Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular si esta se tuvo en cuenta para la fijación de los coeficientes de copropiedad.

El periodo presupuestal de la administración es anual del 1° de enero al 31 diciembre de cada año. Las cuentas se cortarán en 31 de diciembre de cada año y el administrador hará el inventario y balance general antes de la reunión ordinaria de la asamblea.

Las expensas comunes necesarias u ordinarias deben ser presupuestadas por la administración para el periodo presupuestal, incluyendo en él los rubros equivalentes a la totalidad de los gastos fijos causados como consecuencia de la administración de la copropiedad. Totalizados los gastos ordinarios, se prevén los ingresos necesarios para su cubrimiento, los cuales se dividen entre las unidades privadas de acuerdo con los índices de participación de los gastos, establecidos en los coeficientes de copropiedad que se establecen en el presente reglamento. En la elaboración y aprobación del presupuesto, adicionalmente se tendrán en cuenta las siguientes reglas:

1. El administrador será la persona que elaborará en primera instancia cada año el presupuesto de gastos o expensas comunes necesarias u ordinarias y de los ingresos de la copropiedad. Dicho presupuesto deberá ser presentado por el administrador para revisión y aprobación previa del Consejo de Administración y posteriormente, para aprobación definitiva de la asamblea general de propietarios con el voto favorable de los propietarios que representen la mayoría de los votos presentes en dicha asamblea general de propietarios, computándose los votos de acuerdo con el coeficiente de copropiedad.
2. En la organización inicial de la administración del Conjunto, se elaborará el presupuesto para la fracción del año comprendido entre la fecha de iniciación de la administración y el treinta y uno (31) diciembre del mismo año y, durante este período se proyectará el presupuesto de ingresos provenientes de las contribuciones de los propietarios de las unidades privadas del Conjunto, así como de los egresos o gastos para el año siguiente.
3. Copia del proyecto de presupuesto será enviada a cada uno de los propietarios por lo menos con quince (15) días calendario de antelación a la fecha en que se ha de reunir la asamblea general de propietarios del Conjunto.
4. Y La asamblea general de propietarios, en su primera reunión anual, discutirá aprobará o improbará como punto preferente este presupuesto.
5. El presupuesto así aprobado será entregado a la administración y los propietarios estarán obligados a cubrir lo que a cada uno de ellos corresponda en la liquidación, como cuotas de sostenimiento, en cuotas mensuales anticipadas o por los periodos que para cada ejercicio anual fije la asamblea general de propietarios.
6. Siempre y cuando la situación financiera del Conjunto lo demande, a juicio del Consejo de Administración, y con el fin de atender adecuada y oportunamente a las necesidades y gastos del Conjunto en los tres primeros meses de cada año, mientras se aprueba el nuevo presupuesto por parte de la asamblea general, las cuotas de administración se incrementarán automáticamente a partir del primero de enero con base en el índice de precios al consumidor (I.P.C.) establecido por el Gobierno Nacional. En todos los casos le corresponderá a la asamblea general en su sesión ordinaria, avalar o revocar tal incremento de acuerdo al nuevo presupuesto aprobado con los correspondientes ajustes a las cuotas de administración retroactivas a partir del primero de enero anterior a la fecha de la reunión.

Si por cualquier causa la asamblea no aprobare el presupuesto para el año respectivo o no acordare las contribuciones a cargo de los propietarios, el administrador queda autorizado para expedir el presupuesto y liquidar las cuotas mensuales que deban pagar estos hasta cuando la asamblea decida al respecto. Si la asamblea no hace oportunamente cualquiera de los nombramientos que le corresponden continuará en el cargo la persona anteriormente designada. Antes de la primera reunión de la asamblea o mientras esta resuelva sobre el particular, el administrador liquidará las cuotas para gastos comunes que deban pagar los propietarios de las unidades privadas.

Parte del presupuesto generado por el pago de las expensas de cada uno de los propietarios de las unidades privadas que conforman el Conjunto, si así se establece en la asamblea general de propietarios, se destinará a crear una reserva en dinero para soportar eventuales gastos de la copropiedad.

Los gastos comunes se determinarán proporcionalmente de conformidad con los coeficientes de copropiedad asignados a cada una de las unidades privadas que conforman el Conjunto, los cuales contribuirán a la administración, conservación, reparación de los bienes comunes, a las mejoras, vigilancia, prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, mantenimiento, servicios públicos y, en general, cualquier gasto expensa autorizado o decretado por la asamblea general de propietarios en proporción a los coeficientes de copropiedad.- O

Cada propietario o tenedor contribuirá a las expensas necesarias para la administración, conservación, reparación de los bienes comunes, a las mejoras, prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, y en general, cualquier gasto o expensa autorizado o decretado por la asamblea general de propietarios en proporción a los coeficientes de copropiedad establecidos en el presente reglamento.

El propietario y/o tenedor deberá pagar anticipadamente dentro de los diez (10) primeros días calendario de cada mes a la administración las expensas comunes de administración. Las expensas extraordinarias se causan el día en que sean decretadas y serán pagadas dentro del plazo máximo indicado en la resolución pertinente.

Cuando las sumas presupuestales resultaren insuficientes o no ingresaren efectivamente a caja, el administrador convocará inmediatamente a la asamblea general de propietarios y solicitará los reajustes del caso en la liquidación de las cuotas a pagar por cada propietario. La asamblea general de propietarios procederá a decretarlas indicando la forma y oportunidad del pago de dichos reajustes.---

Si durante la vigencia del presupuesto surgieren gastos imprevistos que no pudieren ser atendidos con las reservas previstas para tal fin, se seguirá el procedimiento establecido en el artículo anterior para la fijación de las cuotas extraordinarias. Parágrafo Primero. El cobro a los propietarios de expensas extraordinarias adicionales al porcentaje del recargo referido, solo podrá aprobarse cuando los recursos del fondo de imprevistos sean insuficientes para atender las erogaciones a su cargo y su aprobación. 2024 Parágrafo Segundo. Cuando la asamblea general de propietarios necesite imponer expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, la aprobación de las mismas requerirá mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el Conjunto.

El fondo de imprevistos se formará e incrementará con los siguientes ingresos: 1) El uno por ciento (1%) mensual sobre el presupuesto de gastos comunes con que deben contribuir los propietarios para el sostenimiento del Conjunto y con los demás ingresos que la asamblea general considere pertinentes. 2) Los resultantes de superávit de ejecución del presupuesto anual de gastos, en cuanto la asamblea general de propietarios no dispusiere absorberlos en el presupuesto subsiguiente o crear reservas especiales. 3) Los producidos por los valores en que se invierta el mismo fondo de imprevistos. Parágrafo. Se suspenderá el incremento del fondo de imprevistos cuando el monto disponible alcance el cincuenta por ciento (50%) del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año a menos que la asamblea general de propietarios disponga lo contrario.

Mientras la asamblea general de propietarios no disponga otra cosa, el fondo de imprevistos se manejará por el administrador en forma separada de los ingresos ordinarios del Conjunto. Cuando la asamblea general de propietarios lo apruebe previa y expresamente, un porcentaje del fondo de imprevistos podrá invertirse en mejoras a los bienes comunes.

Las participaciones que a los propietarios correspondan en el fondo de imprevistos tienen el carácter de bienes comunes y, por consiguiente, siguen forzosamente a las unidades privadas y no son susceptibles de negociación separada.

El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Financiera, sin perjuicio de que la asamblea general, con el quórum señalado en este mismo reglamento, establezca un interés inferior. Mientras subsista este incumplimiento, el administrador o el representante legal del Conjunto podrá publicar la lista de morosos.

Parágrafo Primero. La publicación referida en el presente artículo solo podrá hacerse en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes, aunque garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios y en todo caso observando las consideraciones que para el efecto ha formulado la Corte Constitucional en lo referente a la protección del derecho fundamental de la intimidad y el buen nombre.

Parágrafo Segundo. Aquellos copropietarios morosos no podrán ser elegidos como miembros del Consejo de Administración del Conjunto.

El procedimiento para el cobro ejecutivo de las multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias se sujetará a lo dispuesto en el artículo 48 de la ley 675 de 2001. Por lo tanto, la certificación del administrador del Conjunto sobre la existencia y monto de la obligación prestará mérito ejecutivo para el cobro de las mismas. Lo mismo se aplicará en relación con las sanciones pecuniarias o multas que se apliquen en razón del incumplimiento de las disposiciones legales o de este reglamento.

En los procesos ejecutivos entablados por el representante legal de la persona jurídica para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, sólo podrán exigirse por el juez competente como anexos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y representación legal de la persona jurídica demandante y demanda en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Financiera o por el organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior.

La acción ejecutiva a que se refiere este artículo no estará supeditada al agotamiento previo de los mecanismos para la solución de conflictos previstos en la ley 675 de 2001. Parágrafo. Cuando se trate del presupuesto provisional a que se refiere el artículo siguiente del presente reglamento, el título que preste mérito ejecutivo será la certificación que expida el administrador provisional sobre el monto de la deuda a cargo del propietario deudor.

La dirección y administración del CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ estará a cargo de la asamblea general de propietarios, el Consejo de Administración, y el administrador.

Cada uno de los órganos de administración del Conjunto objeto de este reglamento tiene facultades específicamente detalladas en los siguientes capítulos, pero en caso de duda ha de entenderse que el administrador tiene atribuciones representativas y ejecutivas suficientes, en tanto que no le hayan sido expresamente negadas en este reglamento, en las disposiciones de la asamblea general de propietarios o en lo de su cargo, por el Consejo de Administración. La asamblea general es, en todo caso, el órgano de mayor jerarquía dentro de la persona jurídica.

La asamblea general de propietarios es el órgano supremo de dirección de la persona jurídica y estará conformada por todos los propietarios de bienes privados, o sus representantes o apoderados acreditados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en el presente reglamento de propiedad horizontal.

Todos los propietarios de bienes privados que integran el CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ellas, el voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado.

Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y el presente reglamento son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos y, en lo pertinente, para los usuarios y ocupantes del Conjunto.

La asamblea general se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año dentro de los tres (3) primeros meses de cada año con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto del año respectivo en curso. También se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del Consejo de Administración, de revisor fiscal, o de un número plural de propietarios de bienes privados que represente por lo menos la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.

La convocatoria para las reuniones ordinarias se debe realizar con una anticipación no menor de quince (15) días calendario y para sus reuniones extraordinarias con una antelación no menor a cinco (5) días hábiles, mediante aviso fijado por el mismo término en uno o varios sitios de los de mayor circulación y acceso de las edificaciones que conforman el Conjunto y por citación escrita o electrónica enviada a cada uno de los propietarios de unidades privadas a través de comunicación escrita enviada a la última dirección que haya dejado registrada en la administración.

Parágrafo Primero. Tratándose de reuniones extraordinarias, reuniones no presenciales o de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este.

Parágrafo Segundo. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes o extraordinarias.

Si no fuere convocada la asamblea se reunirá en forma ordinaria por derecho propio el primer día hábil del mes de abril, en el salón comunal del Conjunto a las siete de la noche (7:00 p.m.). Será igualmente válida la reunión que se haga en cualquier día, hora o lugar, sin previa convocatoria, cuando los participantes representen la totalidad de los coeficientes de copropiedad.

Si convocada la asamblea general de propietarios no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión para el tercer día hábil siguiente a la fecha de la convocatoria inicial, a las siete de la noche (7:00 p.m.), dejando constancia de dicha circunstancia y agregando que cualquier número plural de propietarios presentes o representados conformarán quórum deliberatorio.

Siempre que ello se pueda probar, habrá reunión de la asamblea general cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva de conformidad con el quórum requerido para el respectivo caso.

En este último caso, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado, de lo cual dará fe el revisor fiscal de la copropiedad, si lo hubiere. Parágrafo. Para acreditar la validez de una reunión no presencial, deberá quedar prueba inequívoca como grabación magnetofónica, electrónica o similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la hora en que lo hace, así como la correspondiente copia de la convocatoria efectuada a los copropietarios y en el acta se deberá dejar constancia sobre la continuidad del quórum necesario durante toda la reunión.

En este evento la mayoría respectiva se computará sobre el total de los coeficientes que integran el Conjunto. Si los propietarios hubieren expresado su voto en documentos separados, estos deberán recibirse en un término máximo de un (1) mes contado a partir del envío acreditado de la primera comunicación. O

Serán válidas las decisiones de la asamblea general cuando convocada la totalidad de propietarios de unidades privadas, los deliberantes, sus representantes delegados debidamente acreditados, expresen el sentido de su voto frente una o varias decisiones concretas, señalando de manera expresa el nombre del copropietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la fecha y hora en que se hace. a Parágrafo. En este evento, la mayoría respectiva se computará sobre el total de los coeficientes que integran el Conjunto.

Si los propietarios hubieren expresado su voto en documentos separados, estos deberán recibirse en un término máximo de un (1) mes, contado a partir del envío acreditado de la primera comunicación.

En los casos a que se refieren los dos artículos precedentes, las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicación simultánea o sucesiva, o en la comunicación escrita, expresada esta última dentro del término previsto en el artículo anterior. Las actas deberán asentarse en el libro respectivo, suscribirse por el representante legal y el presidente y secretario de la asamblea y comunicarse a los propietarios dentro de los diez (10) días siguientes a aquel en que se concluyó el acuerdo.

Durante el término de citación de las reuniones de la asamblea en que deban considerarse las cuentas de la administración, permanecerán a disposición de los propietarios o de sus representantes debidamente acreditados, en la oficina del administrador y durante ocho (8) horas hábiles, todos los libros de contabilidad con sus comprobantes respectivos y los demás documentos relacionados con tales cuentas.

Los propietarios podrán hacerse representar en la asamblea por otras personas mediante poder escrito. A falta de un representante legal, la sucesión ilíquida o comunidad propietaria de una unidad privada será representada por la persona que designen los interesados o el Juez, si aquéllos no se ponen de acuerdo, a solicitud de cualquiera de los copropietarios o del administrador.

Si el dominio de la unidad privada está limitado concurrirá a la asamblea, con derecho a voz y voto, el propietario fiduciario, usufructuario o habitador. El administrador, el revisor fiscal, si lo hubiere, y los miembros del Consejo de Administración no podrán representar, salvo en los casos de representación legal, ni sustituir poderes que se les confieran, ni votar los balances y cuentas de fin de ejercicio, mientras estén en ejercicio de sus cargos.

Con excepción de los casos en que la ley o el presente reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que represente por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión. Parágrafo. Para la toma de cualquiera de las decisiones que sean objeto de convocatoria se hace necesario que se confirme dentro de la reunión y antes del momento de la decisión, si el quórum deliberatorio y decisorio exigido para la determinación se mantiene puesto que, en caso negativo, no se podrá tomar la decisión.

Si a pesar de ello se hace la votación, podrá impugnarse la decisión adoptada por irregular en razón a que la decisión está viciada de nulidad.

Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad:

1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en su uso y goce.
2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.
3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.
4. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario.
5. Reforma a los estatutos y reglamento.
6. Desafectación de un bien común no esencial.
7. Reconstrucción del Conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco (75%) por ciento.
8. Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente.
9. Adquisición de inmuebles para el Conjunto.
10. Liquidación y disolución de la copropiedad.

Parágrafo. Las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por la ley.

La asamblea general de propietarios tendrá como funciones básicas las siguientes:

1. Nombrar y remover libremente al revisor fiscal y su suplente, si lo hubiere, para periodos determinados, y fijarle su remuneración.
2. Elegir por el sistema de cociente electoral los miembros principales y suplentes del Consejo de Administración para el periodo establecido en el presente reglamento.
3. Nombrar y remover libremente a los tres (3) miembros del comité de convivencia para períodos de un año.
4. Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración el Consejo de Administración y el administrador.
5. Aprobar en el presupuesto anual las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos cuando fuere el caso.
6. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal, para lo cual se requerirá del voto de un número de propietarios que represente no menos del 70% de los coeficientes de copropiedad.
7. Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta o división, cuando fuere el caso, y decidir, en caso de duda sobre el carácter esencial o no de un bien común.
8. Disminuir la tasa de interés de mora para cobrar a los propietarios de unidades privadas que se encuentren en mora en el pago de las expensas necesarias o extraordinarias, suprimir o exonerar de dicha obligación.
9. Aprobar las obras de ampliación, modificación o adecuación de bienes comunes con una mayoría no inferior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad.
10. Aprobar, revocar, adicionar o modificar los reglamentos internos que expida el administrador o el Consejo de Administración sobre aspectos propios del buen funcionamiento de la copropiedad y el uso y goce de los bienes comunes del Conjunto.
11. Aprobar por mayoría absoluta las obras de ampliación, modificacióno adecuación de unidades privadas de acuerdo con el presente reglamento.
12. Decidir la reconstrucción de la propiedad horizontal de conformidad con lo previsto en la ley y en el presente reglamento.
13. Delegar en el Consejo de Administración y en el administrador las funciones que les sean delegables.
14. Determinar si hay lugar a mantener el carácter de bien común rentable a los bienes comunes no esenciales en la medida que sean susceptibles de arrendamiento o concesión y si deben ser explotados directamente por la copropiedad.
15. Decidir la adquisición de bienes inmuebles para incorporarlos al Conjunto.
16. Atender el recurso de apelación que presenten los propietarios de unidades privadas contra la decisión del Consejo de Administración mediante la cual mantiene su posición de no aprobar una reforma o modificación a una unidad privada dentro del trámite a que se refiere el presente reglamento.
17. Aprobar la disolución y liquidación de la persona jurídica.
18. Otorgar autorización al administrador para realizar cualquier erogación con cargo al fondo de imprevistos de que trata el presente reglamento.
19. Organizar la administración general y velar por el cumplimiento de las normas que rigen la propiedad horizontal.
20. Crear e incrementar, en la cuantía y forma que estime convenientes, las reservas para el pago de prestaciones sociales a los trabajadores y aquellas otras reservas que considere necesarias o pertinentes.
21. Establecer las sanciones económicas o limitaciones a la utilización de ciertos servicios que la asamblea determine para quienes incumplan sus obligaciones no pecuniarias para con el Conjunto.
22. Reglamentar las especies, la altura y demás características de los setos que separan los lotes de terreno que conforman el Conjunto, sin perjuicio de delegar tal función, si a bien lo tiene, en el Consejo de Administración.
23. Las demás funciones fijadas en la ley y en el presente reglamento de propiedad horizontal.

La asamblea designará a su presidente y secretario para cada reunión o para períodos de un año, pero podrá removerlos en cualquier momento. Actuará como secretario el administrador o la persona que ella elija. La primera asamblea le presidirá la persona que designe el propietario inicial del Conjunto y en ella se considerará el orden del día que fije este.

Las decisiones de la asamblea se harán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la misma, en las cuales deberá indicarse si es ordinaria o extraordinaria, además la forma de la convocatoria, orden del día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente, y los votos a emitir en cada caso.

En los eventos en que la asamblea decida encargar personas para verificar la redacción del acta, las personas encargadas deberán hacerlo dentro de los quince (15) días hábiles siguientes a la fecha de la respectiva reunión.

Dentro de un lapso no superior a veinte (20) días hábiles contados a partir de la fecha de la reunión, el administrador debe poner a disposición de los propietarios, copia completa del texto del acta en el lugar determinado como sede de la administración, e informar tal situación a cada uno de los propietarios. En el libro de actas se dejará constancia sobre la fecha y lugar de publicación.

La copia del acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El administrador deberá entregar copia del acta a quien se la solicite. Parágrafo. Todo propietario a quien se le niegue la entrega de copia de acta podrá acudir con reclamación ante el alcalde local o su delegado, quien a su vez ordenará la entrega de la copia solicitada so pena de sanción de carácter policivo.

El administrador, el revisor fiscal, si lo hubiere, y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de propiedad horizontal. La impugnación sólo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta.

Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 382 del Código General del Proceso o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen. Parágrafo. Exceptúese de la disposición contenida en el presente artículo decisiones de la asamblea general, por medio de las cuales se impongan sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que se regirán por lo dispuesto Capítulo Segundo, del Título II de la ley 675 de 2001.

El Consejo de Administración está integrado por siete (7) miembros principales y siete (7) miembros suplentes numéricos. Los miembros del consejo serán propietarios de unidades privadas del Conjunto, elegidos por la asamblea por períodos de un año, contado desde el día primero de abril de cada año.

Para ser elegido miembro del Consejo de Administración, se requiere además de ser propietario de unidades de propiedad privada del Conjunto, estar a paz y salvo por concepto de cuotas ordinarias y extraordinarias para gastos generales y especiales de administración del Conjunto. El suplente de cada miembro principal solo podrá desempeñar las funciones en las faltas absolutas o temporales del principal.

Tanto los miembros principales como los suplentes podrán actuar directamente o por representantes o mandatarios. Parágrafo Primero. No podrá ser elegido miembro del Consejo de Administración quien no sea copropietario del Conjunto.

Quien fuere elegido no reuniendo esta condición o la perdiese con posterioridad a la elección, no podrá actuar y será reemplazado por el suplente por el respectivo período.--- Parágrafo Segundo. Los miembros del Consejo de Administración ejercerán sus cargos ad-honorem, toda vez que actúan con un mandato tendiente al bien común en el cual deberán inspirarse todas sus intervenciones y decisiones.

EIl Consejo de Administración se reunirá ordinariamente por lo menos una vez cada mes y extraordinariamente cuando lo convoque uno o más de sus miembros, el administrador o el revisor fiscal, si lo hubiere.--

El Consejo de Administración será convocado, para toda reunión ordinaria o extraordinaria, con anticipación no menor de tres (3) días hábiles.

El Consejo de Administración podrá deliberar si concurren por lo menos cinco (5) de sus miembros y las decisiones se tomarán por mayoría absoluta de votos, salvo en los casos en que este reglamento disponga otra mayoría. Cada miembro del consejo tendrá un voto. En el evento en que a las reuniones del consejo asistan tanto los miembros principales como sus respectivos suplentes, únicamente podrán votar en la toma de decisiones los miembros principales del respectivo renglón. Es decir, los miembros suplentes únicamente podrán votar en ausencia del respectivo miembro principal.

El Consejo de Administración elegirá a su presidente y secretario para cada reunión o también podrá hacerlo para períodos de un año, pero podrá removerlos en cualquier tiempo.

Las actas de las reuniones del Consejo de Administración se sentarán en libro separado, teniendo en cuenta lo dispuesto para las actas de asamblea, en lo que resulte aplicable.

Son funciones del Consejo de Administración:

1. Nombrar para períodos de un año al administrador del Conjunto fijando su remuneración, pudiendo removerlo en cualquier tiempo y si lo estima conveniente, determinar la constitución de una póliza de garantía de manejo de los dineros, así como su cuantía.
2. Decidir sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en la ley y el reglamento de propiedad horizontal, con observancia del debido proceso y del derecho de defensa.
3. Organizar la administración general del Conjunto sin perjuicio de lo que sobre el particular resuelva la asamblea.
4. Velar por el fiel cumplimiento del reglamento por parte del administrador y de los propietarios o usuarios a cualquier título de las unidades privadas.
5. Inspeccionar los trabajos que realice el administrador.-
6. Reglamentar el uso y destino de los bienes comunes.
7. Exigir al administrador la rendición de cuentas por conducto de su presidente.
8. Autorizar la apertura y cancelación de cuentas bancarias del Conjunto.
9. Autorizar o negar las modificaciones, reformas o reparaciones de las unidades privadas que le corresponda, cuya aprobación soliciten los propietarios, previo el cumplimiento de los procedimientos establecidos para tal fin en el presente reglamento.
10. Estudiar la viabilidad y conveniencia de las mejoras y reparaciones necesarias en los bienes comunes del Conjunto que propongan el administrador o los copropietarios, determinando los gastos correspondientes para presentarlos a aprobación de la asamblea general de propietarios si su costo lo amerita, o autorizar y negar dichas mejoras cuando no se requiera afectar el fondo de reserva si la ejecución presupuestal lo permite.
11. Autorizar al administrador para celebrar o ejecutar cualquier acto o contrato de valor superior a cinco (5) salarios mensuales mínimos legales.
12. Estudiar los contratos que debe autorizar la asamblea y rendirle el informe del caso.
13. Asesorar al administrador cuando lo solicite.
14. Velar por el correcto funcionamiento de los servicios del Conjunto y el debido comportamiento de los empleados subalternos y el oportuno cumplimiento de las disposiciones de la asamblea y hacer al administrador las observaciones y requerimientos pertinentes.
15. Revisar y modificar, si fuere el caso, el presupuesto de ingresos y gastos anuales que debe entregar el administrador y pasarlo con su informe y concepto a la aprobación de la asamblea.
16. Convocar a la asamblea general de propietarios directamente o por conducto del administrador.
17. Rendir a la asamblea un informe sobre sus labores al estado del inmueble, las obras que estén en curso y las actividades desarrolladas.
18. Disponer, teniendo en cuenta las normas que haya dictado la asamblea, sobre el recaudo, manejo, inversión y traslado de los fondos comunes, la apertura y cancelación de cuentas corrientes o de ahorro, la cuantía y clase de las garantías de manejo y cumplimiento que deben prestar el administrador u otros funcionarios.
19. Fijar una suma apropiada para caja menor que manejará el administrador.
20. Disponer de la utilización de los excedentes de presupuesto que superen el valor de la reserva legal.
21. En caso de emergencia manifiesta aprobar gastos que superen el valor de veinte (20) salarios mínimos legales mensuales que no se encuentren aprobados en el presupuesto.
22. Las demás que le asigne o delegue la asamblea, o que por virtud de la ley y el presente reglamento le sean propias.
23. Evaluar e imponer las sanciones a que haya lugar por el incumplimiento de los propietarios y/o tenedores de unidades privadas que hagan parte del Conjunto a las obligaciones pecuniarias o no pecuniarias y dirimir las diferencias que surjan entre los propietarios y usuarios de unidades privadas con ocasión del cumplimiento de las disposiciones contenidas en este reglamento o en el o los reglamentos internos que apruebe la asamblea o el Consejo de Administración.
24. Asesorarse de profesionales competentes cuando sea necesario para rendir sus informes sobre modificaciones en la construcción, o el debido uso de los bienes comunes del Conjunto.
25. Planificar los sistemas de mantenimiento y conservación de los bienes comunes del Conjunto.
26. Delegar en el administrador las funciones que por su naturaleza le sean delegables.
27. Autorizar al administrador para designar apoderados judiciales o extrajudiciales para las actuaciones en que se requiere la intervención de profesionales o especialistas y para iniciar las acciones judiciales pertinentes a favor de la comunidad por razón del régimen de propiedad horizontal, especialmente para iniciar los procesos ejecutivos derivados del incumplimiento a las obligaciones pecuniarias a cargo de los propietarios de unidades de propiedad privada del Conjunto.
28. Establecer el reglamento para la operación y el uso de las facilidades comunales del Conjunto.
29. Reglamentar el uso de los parqueaderos comunes de visitantes y los parqueaderos para bicicletas. El Consejo de Administración deberá adoptar, entre otras determinaciones, los horarios de utilización, posible arrendamiento por horas, la forma de mantenimiento y las normas de circulación dentro del parqueadero.
30. Reglamentar la utilización del salón comunal y demás bienes comunes del Conjunto. El Consejo de Administración, deberá adoptar, entre otras determinaciones, el posible canon de arrendamiento, horarios y fechas de utilización en forma equitativa para todos los propietarios del salón comunal y demás bienes comunes del Conjunto.
31. Establecer el reglamento para el uso de las piscinas, así como aprobar el plan de seguridad para las mismas.
32. Darse su propio reglamento.
33. Todas las demás funciones que le correspondan de acuerdo con la naturaleza del organismo o de conformidad con las disposiciones de este reglamento siempre que no estén adscritas a otros organismos o funcionarios.

Parágrafo Primero. El Consejo de Administración podrá dictar manuales de convivencia que serán de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios y residentes del Conjunto, sin perjuicio de las demás facultades que el presente reglamento de propiedad horizontal y la ley le confieren. Podrá también impedir que se modifiquen, alteren o amplíen con nuevas construcciones las viviendas que edificó el constructor del Conjunto. Podrá impedir que se levanten nuevas construcciones, tales como quioscos, fuentes, casas para juegos, lugares de depósito, entre otras, y, en general, podrá dictar los reglamentos de convivencia que las circunstancias aconsejen para mantener y preservar el interés general del Conjunto.

Parágrafo Segundo. La inobservancia de los manuales de convivencia que dicte el Consejo de Administración hará responsable al propietario o residente que los incumpla de las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias que consagra el presente reglamento de propiedad horizontal y la ley.

La representación legal de la persona jurídica que nace por virtud del presente reglamento y la administración del Conjunto corresponde al administrador, que será designado por el Consejo de Administración del Conjunto para un periodo de un año desde el 1º de abril de cada año, reelegible y removible en cualquier momento. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias. El administrador podrá tener un suplente que lo reemplazará en los casos de ausencia absoluta o temporal con las mismas funciones y obligaciones.

Mientras el órgano competente no elija al administrador del Conjunto, ejercerá como tal AMARILO S.A.S., su sucesor o delegado, el cual podrá contratar con un tercero si es el caso tal gestión. Una vez se haya enajenado más del cincuenta y un por ciento (51%) de las unidades privadas que conforman el Conjunto, cesará la gestión de AMARILO S.A.S. como administrador provisional.

Cumplida la condición a que se ha hecho referencia, el propietario inicial o AMARILO S.A.S. lo informará por escrito a todos los propietarios del Conjunto para que la asamblea se reúna y proceda a nombrar el administrador, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes. De no hacerlo, el propietario inicial nombrará al administrador definitivo.

El administrador y su suplente, según sea el caso, responderán por los perjuicios que por dolo o culpa leve ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.

Para la iniciación de labores del administrador se deberá suscribir el respectivo contrato con él, para cuyos efectos actuará como representante legal de la persona jurídica el presidente del Consejo de Administración.

Parágrafo Primero. Quien ejerza la administración directamente, o por encargo de una persona jurídica contratada para tal fin, deberá acreditar idoneidad para ocupar el cargo, que se demostrará en los términos de los reglamentos que sobre el particular expida el Gobierno Nacional.

Parágrafo Segundo. El Consejo de Administración del Conjunto podrá disponer que el administrador constituya una póliza que asegure el buen manejo de los dineros del Conjunto, en los términos del parágrafo 3° del artículo 50 de la ley 675 de 2001, y de las normas que lo reglamenten.

La administración inmediata del Conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes:

1. Representar legalmente a la persona jurídica compareciendo en juicio ante las autoridades judiciales, administrativas o de policía, activa o pasivamente por medio de apoderado u otorgando los poderes necesarios para defender los intereses de la comunidad previa aprobación del Consejo de Administración.
2. Celebrar contratos y contraer obligaciones a nombre del Conjunto, dentro de los límites o atribuciones que se indican en este reglamento o dentro de los límites que sean fijados por el Consejo de Administración o la asamblea general de propietarios.
3. Notificar y hacer cumplir las decisiones de la asamblea general de propietarios y del Consejo de Administración, específicamente las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en la ley, en el presente reglamento o en reglamentos internos una vez se encuentren ejecutadas.
4. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias y extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros.
5. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad los libros de actas de la asamblea general y del Consejo de Administración, de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia.
6. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes las actas de la asamblea general y del Consejo de Administración.
7. Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe para la asamblea general de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.
8. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad la contabilidad del Conjunto.
9. Colaborar con el Consejo de Administración en la elaboración de los reglamentos internos sobre ruidos, trasteos, multas, entre otros, si se decide su elaboración y disponer su aplicación.
10. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de desafectación de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal.
11. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.
12. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del Conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.
13. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica.
14. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en la ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno que hayan sido impuestas por la asamblea general o el Consejo de Administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.
15. Expedir el paz y salvo de cuentas con la administración cada vez que se produzca el cambio de tenedor o de propietario de un bien de dominio particular.
16. Celebrar los contratos necesarios para el desempeño de sus funciones y los que le autorice la asamblea general o el Consejo de Administración y obtener el cabal cumplimiento de los mismos.
17. Mantener en buen estado los bienes comunes y en correcto funcionamiento los servicios del Conjunto.
18. Informar oportunamente a la asamblea o al Consejo de Administración sobre las infracciones en el uso de los bienes comunes o privados y solicitar la aplicación de las sanciones correspondientes.
19. Realizar las obras que exijan la seguridad, integridad y salubridad y las que ordene la asamblea o la junta.
20. Nombrar, contratar por escrito, vigilar y remover libremente a los trabajadores subalternos.
21. Recaudar los dineros que deban pagar los propietarios u otras personas, invertirlos en los fines consiguientes y mantener los fondos disponibles en cuenta de ahorro o corriente, abierta con el nombre del Conjunto en la entidad financiera que designe el Consejo de Administración.
22. Presentar mensualmente a la consideración y aprobación del Consejo de Administración los balances mensuales de las cuentas y en la reunión en que se esté preparando la asamblea ordinaria de copropietarios el balance general de las cuentas cortadas en 31 de diciembre del año anterior.
23. Elaborar el presupuesto de gastos e ingresos anuales y entregarlo al Consejo de Administración para su consideración.
24. Enviar a cada propietario, mensualmente junto con la cuenta de cobro respectiva, un extracto de su cuenta en el periodo respectivo.
25. Elaborar planes o programas sectorizados del inmueble donde se indique la ubicación del equipo contra incendio y vías de evacuación.
26. Revisar que los destinados a la que los equipos y maquinaria seguridad y salubridad del Conjunto tengan un adecuado programa de mantenimiento, principalmente de tipo preventivo; para tal efecto elaborará un tablero de control que contenga la programación de las actividades a realizar en los mencionados implementos.
27. Propender por la preparación de los ocupantes del Conjunto para las emergencias, evacuaciones, y combates de incendio, primeros auxilios, rescate y vigilancia; para ello contará con el personal asesor en ese campo, tales como la Cruz Roja o el Cuerpo de Bomberos.
28. Acudir a las autoridades policivas en procura del bienestar común de la copropiedad cuando un usuario o propietario de una unidad privada del Conjunto realice actos que comprometan la seguridad o solidez de las edificaciones que lo conforman, perturbe la tranquilidad de los demás usuarios, afecte la salud pública o atente contra la moral y las buenas costumbres, previa autorización del Consejo de Administración si decide que dada la urgencia y alcance del problema no puede acudirse al procedimiento sancionatorio establecido en el punto de este reglamento.
29. En el caso de cesar en el cargo, el administrador hará a su sucesor entrega inventariada de los fondos, bienes, documentos y enseres pertenecientes al Conjunto y rendirá cuentas detalladas de su administración ante el Consejo de Administración. El administrador renunciante o cesante no puede retener fondos de la copropiedad en compensación de supuestos o reales créditos suyos.
30. Llevar a cabo las labores de mantenimiento de los individuos forestales naturales y plantados ubicados en las zonas comunes del Conjunto. Dentro de estas labores de mantenimiento no se permitirá el uso de productos químicos que puedan comprometer la salud de los habitantes del Conjunto. El uso de tales productos químicos, en caso de requerirse, será supervisado por un ingeniero forestal y se adoptarán las medidas para evitar que el medio ambiente se afecte por su utilización.
31. Ordenar la poda o tala de los individuos forestales naturales o plantados que amenacen la seguridad de los residentes y la estabilidad de las vías estructuras privadas y comunes del Conjunto. y
32. Ordenar la realización de las labores de mantenimiento vial y del sistema de acueducto y alcantarillado.
33. Contratar el servicio de recolección y almacenamiento temporal de los residuos sólidos. El trasporte de residuos sólidos recolectados del Conjunto hasta los sitios de disposición final, así como la propia disposición final, deberán realizarlo empresas prestadoras de servicios públicos autorizadas por las autoridades competentes.
34. Las demás funciones previstas en la ley y en el reglamento de propiedad horizontal, así como las que defina la asamblea general de propietarios y el Consejo de Administración.

Se presume que el ejercicio de las funciones de administrador es remunerado en dinero. Esta remuneración será fijada anualmente por la asamblea para todo el ejercicio presupuestal que ella apruebe, sea que consista en una suma fija o en un porcentaje sobre los recaudos. Este cargo puede también no ser remunerado.

Al cesar en el cargo la persona natural o jurídica que actuó como administrador, deberá hacer entrega inventariada de fondos, bienes, documentos y enseres pertenecientes a la persona jurídica, con una completa rendición de cuentas. Al efecto, se firmará un acta por el administrador que entrega y el que recibe, documento que será entregado al Consejo de Administración al cual corresponderá en receso de la asamblea de propietarios dar el finiquito al administrador saliente.--

El Conjunto podrá contar con un revisor fiscal, si así lo decide la asamblea general de propietarios, el cual será elegido por la misma asamblea general de propietarios para periodos de un (1) año, reelegible y removible en cualquier momento. El revisor fiscal deberá ser contador público titulado, y no podrá ser propietario, poseedor ni tenedor a cualquier título de bienes privados que conforman el Conjunto, ni tener vínculos comerciales o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones con el administrador o los miembros del Consejo de Administración.

Al revisor fiscal, como encargado del control de las distintas operaciones de la persona jurídica, le corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementen, así como las previstas en la ley 675 de 2001 y en el presente reglamento. Entre otras funciones tiene las siguientes:

1. Examinar las operaciones, negocios, correspondencia, actas, inventarios, libros y comprobantes de los distintos órganos de administración del Conjunto y cerciorarse de que sus actos, operaciones, negocios, correspondencia, entre otros, se ajusten a la ley y a lo dispuesto en el presente reglamento y a las decisiones de la asamblea y del Consejo de Administración.
2. Autorizar con su firma los balances que presente el administrador.
3. Presentar un informe a la reunión ordinaria de la asamblea general de propietarios sobre el funcionamiento contable de la administración, sobre la veracidad de las cuentas y de los demás balances presentados por el administrador.
4. Participar con voz, pero sin voto en las reuniones de la asamblea general de propietarios o del Consejo de Administración, cuando fuere citado a ellas.
5. Dar cuenta oportuna al Consejo de Administración o a la asamblea general de propietarios de cualquier irregularidad que observe en la administración contable de la copropiedad.
6. Hacer arqueos periódicos sobre los fondos de la copropiedad.
7. Las demás que le correspondan dada la naturaleza de sus funciones de acuerdo con el presente reglamento o en virtud de decisiones de la asamblea general y de acuerdo con las normas legales.

La extinción de la propiedad horizontal, su procedimiento, la división de la copropiedad y la liquidación de la persona jurídica, se regirán por lo dispuesto en el Capítulo III del Título I, artículo 9 y siguientes de la ley 675 de 2001.

La propiedad horizontal del Conjunto se extinguirá por cualquiera de las siguientes causales:

1. Por la destrucción o el deterioro total de los inmuebles, en una proporción que represente por lo menos el setenta cinco por ciento (75%) del Conjunto, salvo cuando se decida su reconstrucción, de conformidad con reglamentación que para el efecto expida el Gobierno Nacional. la
2. Por decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre los mismos, o sobre el inmueble.
3. Por orden de autoridad judicial o administrativa.

Parágrafo. En caso de demolición o destrucción total, el terreno sobre el cual se encontraba construido seguirá gravado proporcionalmente, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad, por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados.

La propiedad horizontal se extingue total o parcialmente por las causales antes mencionadas, una vez se eleve a escritura pública la decisión de la asamblea general de propietarios, o la sentencia judicial que lo determine, cuando a ello hubiere lugar, y se inscriba en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Registrada la escritura de extinción de la propiedad horizontal, la copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes deberán ser objeto de división dentro de un plazo no superior a un año. Para tales efectos cualquiera de los propietarios o el administrador, si lo hubiere; podrá solicitar que los bienes comunes se dividan materialmente, o se vendan para distribuir su producto entre los primeros a prorrata de sus coeficientes de copropiedad.

La división tendrá preferencia si los bienes comunes son susceptibles de dividirse materialmente en porciones sin que se deprecien por su fraccionamiento, siempre y cuando las normas urbanísticas así lo permitan. Se optará por la venta en caso contrario.

Se aplicarán en lo pertinente las normas sobre división de comunidades previstas en el Capítulo III, Título XXXIII del Libro Cuarto del Código Civil, las normas urbanísticas vigentes y en las normas que lo, modifiquen, adicionen o subroguen.

Una vez se registre la extinción total de la propiedad horizontal según lo dispuesto en este capítulo, se procederá a la disolución y liquidación de la persona jurídica, la cual conservará su capacidad legal para realizar los actos tendientes a tal fin. Actuará como liquidador el administrador, previa presentación y aprobación de cuentas, salvo decisión de la asamblea general o disposición legal en contrario. Para efectos de la extinción de la persona jurídica, el acta de liquidación final deberá registrarse ante la entidad responsable de certificar sobre su existencia y representación legal.

Se procederá a la reconstrucción en los siguientes eventos:

1. Cuando la destrucción o deterioro fuere inferior al setenta y cinco por ciento (75%) de su valor comercial.
2. Cuando no obstante la destrucción o deterioro superior al setenta y cinco por ciento (75%), la asamblea general decida reconstruirlo con el voto favorable de un número plural de propietarios que representen al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de propiedad.

Parágrafo Primero. Las expensas estarán a cargo de todos los propietarios de acuerdo con sus coeficientes de copropiedad.

Parágrafo Segundo. Reconstruido el Conjunto, subsistirán las hipotecas y gravámenes en las mismas condiciones en que fueron constituidos, salvo que la obligación garantizada haya sido satisfecha.

Parágrafo Tercero. La reconstrucción deberá ejecutarse en todos los casos de conformidad con los planos aprobados, salvo que su modificación se hubiere dispuesto cumpliendo previamente la autorización de la entidad competente.

Cuando la destrucción o deterioro afecte un sector del Conjunto, corresponderá a los propietarios de los bienes privados allí localizados, en proporción a sus coeficientes de copropiedad, contribuir a las expensas para su reconstrucción. Sin perjuicio de lo anterior, las expensas causadas por la reconstrucción de los bienes comunes de uso y goce de todo el Conjunto serán de cargo de la totalidad de los propietarios en proporción a sus coeficientes de copropiedad.

Parágrafo. La reconstrucción deberá ejecutarse en todos los casos de conformidad con los planos aprobados, salvo que su modificación se hubiere dispuesto cumpliendo previamente la autorización de la entidad competente.

El CONJUNTO deberá permanecer asegurado contra los riesgos de incendio y terremoto o temblor por el valor comercial total de la construcción. Las indemnizaciones provenientes de este seguro se aplicarán en primer término a la reconstrucción si ella fuere posible, salvo acuerdo unánime de todos los propietarios expresado en la asamblea, pero si la reconstrucción no puede hacerse esas indemnizaciones se distribuirán entre los propietarios, en proporción a los coeficientes de copropiedad y con las normas legales aplicables.

Parágrafo Primero. La cuantía de cada una de estas pólizas y su distribución entre los propietarios será determinada anualmente por la asamblea general de propietarios, teniendo en cuenta el valor real del Conjunto, sus equipos, instalaciones, estructuras y servicios. Si la asamblea general de propietarios omitiere hacer tal fijación anual, la realizará el Consejo de Administración. De todos modos, el administrador cuidará siempre de renovar los seguros en cuantías suficientes en orden a que sea la compañía aseguradora quien indemnice los siniestros. Al pago de las primas anuales de estos seguros deberán contribuir todos los propietarios de acuerdo con los coeficientes de copropiedad.

Parágrafo Segundo. Los propietarios que hayan adquirido o adquieran pólizas de seguros adicionales a su favor o en beneficio de entidades financieras o de terceros, deberán informar sobre este hecho al administrador, a fin de que este lo comunique a la compañía de seguros evitando cualquier forma de coexistencia de seguros prohibida en la ley o la póliza general, sobre el seguro o el infraseguro.

Parágrafo Tercero. En caso de siniestro, la indemnización que se obtenga por el pago del seguro general se destinará a la reconstrucción de áreas y equipos comunes del Conjunto. Si eventualmente sobraren dineros por este concepto, estos ingresarán al fondo de imprevistos de la copropiedad. Si el inmueble no es reconstruido, el importe de la indemnización se distribuirá en proporción al derecho de cada propietario de bienes privados, de conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las normas legales aplicables.

Parágrafo Cuarto. Se faculta al administrador para efectuar la reclamación por los siniestros ante la o las compañías de seguros y para proceder, previo visto bueno de la asamblea general de propietarios, a aplicar los dineros provenientes de la o las respectivas indemnizaciones a la reconstrucción del Conjunto en los términos del presente artículo.

El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones no pecuniarias de los propietarios, usuarios, poseedores, tenedores, usufructuarios de las unidades privadas, entre otros, consagradas en la ley, en el presente reglamento de propiedad horizontal o en las decisiones de la asamblea general de propietarios del Conjunto o en las reglamentaciones del Consejo de Administración, darán lugar a la imposición de las sanciones previstas en el presente capítulo previo cumplimiento del procedimiento previsto para el efecto. Por vía de ejemplo, el incumplimiento de las siguientes obligaciones no pecuniarias dará lugar a imposición de sanciones:

1. El incumplimiento de las normas y principios establecidos para el uso de los bienes comunes indicados en el artículo 34 del presente estatuto.
2. Acceder por la fuerza o sin autorización a los tanques de agua o a las subestaciones eléctricas.
3. Irrespetar o dar mal trato de cualquier forma a los demás copropietarios, a los miembros del Consejo o de las Comisiones o Comités, al Administrador y/o al personal al servicio del Conjunto.
4. Dañar los bienes de otros copropietarios o del Conjunto.
5. Lavar vehículos en los parqueaderos comunes.
6. Depositar o dejar basuras, residuos o desperdicios en lugares distintos a su propia caneca exterior o en lugares distintos al cuarto de basuras.
7. No cumplir con las normas internas sobre el manejo de mascotas o no recoger los excrementos dejados por éstas.
8. Realizar actos que atenten contra los derechos y la salud de los demás residentes del Conjunto.
9. Efectuar alteraciones o construcciones que modifiquen en cualquier forma el diseño, la arquitectura, los materiales o el color de las unidades privadas, o que contravengan lo dispuesto en el artículo 31 de este Reglamento.
10. Incumplir las obligaciones y procedimientos establecidos para ejecutar obras en las unidades privadas.
11. Dejar estacionados vehículos a ras de las vías del Conjunto, en los andenes o fuera de las zonas demarcadas específicamente para ello en los parqueaderos comunes.
12. Incumplir con las normas y horarios establecidos para el funcionamiento del Salón Comunal.
13. Destinar las casas a un uso distinto al de vivienda.
14. Incumplir con las obligaciones establecidas en el artículo 58 o realizar las conductas prohibidas consagradas en el artículo 59 del presente Reglamento.
15. Destinar los parqueaderos a un uso distinto al de estacionamiento de vehículos acordes con la vivienda.

Aquellos actos o hechos que den lugar al incumplimiento o presunto incumplimiento de obligaciones no pecuniarias estarán sujetos al siguiente procedimiento:

1. Cualquier propietario, ocupante, poseedor, usufructuario, tenedor, y en general cualquier persona podrá instaurar queja contra el presunto infractor de las normas de la propiedad horizontal ante el administrador, en forma verbal, escrita o por cualquier medio idóneo del que disponga. La iniciación del trámite también puede iniciarse de oficio o a petición del administrador. En este caso, el administrador solicitará por escrito a él oa los presuntos infractores para que, por el mismo medio, den las explicaciones sobre los hechos ocurridos O sobre el daño o infracción cometida que dio origen al conflicto.
2. Recibida la comunicación del administrador, es obligación del o los presuntos infractores responder por escrito dentro de los diez (10) días hábiles siguientes al recibo de la comunicación, aportando las pruebas que considere(n) convenientes. La no respuesta a los cargos formulados sin justificación alguna por parte de los vinculados como presuntos infractores, supone la aceptación de los hechos o daños que se le(s) imputa(n).
3. Una vez en poder del administrador la respuesta del (los) infractor(res) a los cargos formulados, deberá convocar de inmediato al Consejo de Administración que después de estudiar y evaluar los hechos y los documentos probatorios recibidos, decidirá si hay lugar a solicitar la ampliación de las pruebas presentadas o que se adicionen nuevas pruebas que permitan la mejor aclaración de los hechos.
4. Aclarados los hechos, el Consejo de Administración deberá tener en cuenta el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción, valorar la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia y, las circunstancias atenuantes, así como los criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia. Si considera que hay lugar a ello, procederá a imponer una de las sanciones prevista en el presente capítulo.
5. Dicha decisión deberá surtirse o comunicarse por escrito por parte del Consejo de Administración dentro de los ocho (8) días hábiles siguientes al recibo de respuesta del infractor.
6. Corresponde al administrador trasladar al infractor la comunicación del Consejo de Administración en forma personal o por correo certificado y hacer efectivas las sanciones impuestas por dicho órgano de administración, aun acudiendo a la autoridad policial, si fuere necesario. En el acto de notificación se le hará saber los recursos que proceden y la competencia para su decisión.

Contra el acto decisorio del Consejo de Administración procede únicamente el recurso de reposición.

Los recursos deberán interponerse en el acto de notificación o dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a esta, por escrito y expresando los fundamentos que le asisten al recurrente. El escrito deberá presentarse en la administración.

Las decisiones de los recursos se notificarán por el administrador en la misma forma prevista para la decisión inicial del Consejo de Administración.

Las sanciones que puedan ser impuestas por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias son:

1. Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.
2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrá ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas ordinarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.
3. Restricción temporal al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como el salón comunal y zonas de recreación y deporte.

Parágrafo Primero. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o aquellos destinados a su uso exclusivo.

Parágrafo Segundo. Para la graduación de la sanción, el evaluador o el Consejo de Administración, según sea el caso, deberán valorar la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.

Parágrafo Tercero. En los eventos en los que los propietarios o tenedores realicen modificaciones a las fachadas, cambios en los usos específicos u obras contrariando lo dispuesto por el artículo 32 del presente Reglamento, el Administrador estará facultado para exigir la suspensión inmediata de los trabajos y para impedir la entrada de materiales y/o elementos y el acceso de los ejecutantes de las obras. En los casos en que sin autorización se instalen elementos en zonas comunes, el Administrador está facultado para retirarlos inmediatamente. En todos los eventos en que el infractor sea un miembro del Consejo de Administración, se suspenderá la calidad de consejero por todo el periodo para el cual fue designado y quedará inhabilitado para ser designado consejero para el periodo siguiente

El administrador será el responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas aun acudiendo a la autoridad policial o judicial competente, si fuere el caso.

El propietario de un bien privado sancionado podrá impugnar las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicación de la respectiva sanción ejecutoriada. Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 382 del Código General del Proceso o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.

Sin perjuicio de las acciones judiciales y administrativas que se puedan iniciar en contra de los infractores a las normas del presente reglamento, la iniciación de todo trámite sancionatorio del Conjunto deberá hacerse dentro de los dos (2) años siguientes a la ocurrencia del hecho o conducta transgresora, y en caso de ser continuados, a la cesación de los mismos.

Por su parte, la ejecución de las sanciones deberá iniciarse dentro del año siguiente a la fecha que quede en firme la decisión que la impone, so pena de prescribir para la copropiedad el derecho a hacerla efectiva conforme lo faculta el presente reglamento. Parágrafo. Cuando se presente alguna de las anteriores situaciones, por negligencia o descuido de los órganos de administración del Conjunto, podrá tenerse esta circunstancia como causal de mala conducta, suficiente para proceder a la destitución de los implicados.

Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del Conjunto, o entre ellos y el Administrador, o el Consejo de Administración, o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación del presente Reglamento de Propiedad Horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a: 1) Comité de Convivencia. Será nombrado por la Asamblea General de Propietarios, para un período de un (1) año y estará integrado por un número impar de mínimo tres (3) personas. Este no podrá imponer sanciones, su función será dirimir las controversias que se presenten entre los propietarios y fortalecer las buenas relaciones entre los vecinos, con las atribuciones de un amigable componedor, esto es, tiene la facultad de precisar, con fuerza vinculante para las partes, el estado y forma de cumplimiento de una relación jurídica sustancial susceptible de transacción. Las gestiones conducentes a la resolución de un conflicto deberán surtirse en un término no superior a quince (15) días hábiles contados a partir de la solicitud presentada por cualquiera de los interesados. Las personas que integren este comité de convivencia lo harán ad-honoren las decisiones se consignarán en un Acta, son obligatorias para las partes y se instrumentaliza en un contrato de transacción; esta decisión produce efecto de cosa juzgada. 1.

1. Integración del Comité de Convivencia: El Comité de Convivencia que en ningún caso podrá imponer sanciones, estará integrado por un número impar de tres (3) o más personas y la participación en él será ad honorem. Para ser elegido miembro del Comité de Convivencia se deberá dar cumplimiento a las siguientes condiciones: Ser residente en un bien privado del Conjunto. No haber sido sancionado por la Asamblea General o por el Consejo de Administración. No ejercer al mismo tiempo alguno de los cargos de Administrador, de Consejero o de Revisor Fiscal. Quien sea miembro del Comité de Convivencia e incurra en contradicción con las anteriores condiciones, hará dejación del cargo en forma inmediata. 1.
2. Reuniones del Comité de Convivencia: Los miembros del Comité de Convivencia se reunirán en el momento que así lo exijan las circunstancias, por citación de su Presidente o Secretario; estos dignatarios serán elegidos en reunión de sus integrantes a más tardar a los ocho (8) días calendarios siguientes a su elección. 1.
3. Quórum y Mayorías del Comité de Convivencia: El Comité de Convivencia deliberará y decidirá válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus integrantes, con independencia de los coeficientes de copropiedad; deberá presentar fórmulas de arreglo a más tardar el quinto (5°) día calendario contado partir del momento en que se reciba una solicitud para su intervención. 1.
4. Actas del Comité de Convivencia: Las consideraciones de este comité se consignarán en un Acta, suscrita por las partes y por los miembros del Comité; el Secretario de este Comité será quien se encargue de llevar bajo su responsabilidad los documentos que correspondan a este organismo 1.
5. Oportunidad para acudir al Comité: En cualquier momento las partes interesadas, de común acuerdo o en forma independiente, podrán solicitar que se realice reunión de convivencia; sin embargo, el Comité por iniciativa propia podrá citar a reunión de convivencia cuando así lo estime conveniente. En la reunión, el Comité instará a las partes para que concilien sus diferencias; si no lo hicieren, deberá proponer las fórmulas que estime justas sin que ello signifique prejuzgamiento. El incumplimiento de lo acordado en la reunión de conciliación constituirá falta sancionable de conformidad con lo previsto en este Reglamento. Si las partes llegan a un acuerdo, el Comité lo aprobará si lo encuentra conforme a la ley y el Reglamento de Propiedad Horizontal, mediante la suscripción del Acta de compromiso. 1.
6. Inasistencia: Si alguna de las partes no comparece a la reunión de convivencia a la que fue citada, se señalará fecha para una nueva reunión que no excederá los diez (10) días calendario contados a partir de la fecha de presentación de la solicitud. Si el solicitante o el citado no comparecen a la segunda reunión de convivencia, el comité dejará constancia de imposibilidad de acuerdo, en el libro de Actas. 1.
7. Funciones del Comité De Convivencia: El Comité para intentar dirimir las controversias y fortalecer las relaciones de vecindad deberá cumplir las siguientes funciones:
8. Citar a la Reunión de Convivencia a las personas que considere necesarias.
9. Ilustrar a los comparecientes sobre el objeto, alcance y límites del acuerdo.
10. Motivar a las partes para que presenten fórmulas de acuerdo.
11. Velar porque en la reunión y en el posible acuerdo no se menoscaben los derechos mínimos de las partes.
12. Levantar el Acta de la reunión de convivencia y suscribirla por sus miembros junto con las partes intervinientes.
13. Informar al Administrador, al Consejo de Administración y al Revisor Fiscal sobre los resultados de su gestión. Parágrafo: Cuando en uno de los miembros del comité concurra alguna causal de impedimento, deberá declararlo a los demás miembros tan pronto como advierta la existencia de ella, en los términos de los impedimentos recusaciones señalados para el Consejo de Administración. 2) y Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia. Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos, se dará el trámite previsto en el Código General del Proceso, Título II, Capítulo I, artículo 390 y siguientes, o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen.

En consideración a que la humedad relativa del aire se recomienda que se generen hábitos adecuados para la ventilación de las viviendas y se prevenga la aparición de mohos y hongos, particularmente en aquellos sitios oscuros que alberguen elementos que puedan contener algo de humedad, tales como zapatos, ropa recién lavada, paraguas, frutas, verduras, entre otros.

A manera de ejemplo, algunas acciones preventivas muy fáciles de seguir son: a) Mantener frecuentemente las ventanas abiertas para facilitar la circulación del aire a través de su vivienda. b) Mantener la rutina de abrir y cerrar las puertas de closets y muebles para permitir su ventilación. c) Impedir que se sellen las rejillas de ventilación de gas instaladas en las zonas de cocina o ropas. d) Ventilar los espacios generadores de humedad como la cocina y los baños. e) Evitar la utilización excesiva de agua durante la limpieza de baños y cocinas. f) Ventilar en un sitio apropiado las prendas o zapatos recién usados o lavados, y g) Permitir la entrada de luz natural a las viviendas para prevenir la formación de hongos en lugares oscuros.

La vigilancia será contratada directamente por los copropietarios mediante el representante legal con una respectiva compañía de vigilancia que cumpla con las condiciones legales para el cumplimiento de dicha función. La vigilancia se compromete a seguir a cabalidad el reglamento interno del Conjunto, además de las funciones que aquí se les imponga, sin perjuicio de aquellas particulares o especiales que fije el mismo administrador o la asamblea en uso de las facultades. Además de estas funciones tendrán expresamente las siguientes:

1. Suministrar los elementos y medios necesarios para que el personal dependiente cumpla fielmente sus obligaciones.
2. Entregar la correspondencia a los respectivos destinatarios firmando los recibos correspondientes.
3. En caso de porte de armas cumplir con las normas pertinentes y observar al máximo cuidado su uso.
4. Poner en debido conocimiento por parte del administrador todo tipo de violación al respectivo reglamento de propiedad horizontal, debiendo responder por los daños y perjuicios ocasionados por su negligencia u omisión.
5. Velar por el perfecto funcionamiento de las instalaciones de servicio en general.
6. Realizar todos los servicios que sean inherentes a su cargo, aunque no estén expresamente consignados, y cumplir a cabalidad todas las órdenes impartidas por el administrador.

Parágrafo. En todo caso, se establece como criterio de selección de la empresa de vigilancia, que la misma ofrezca la constitución de pólizas de seguro, con las cuales garantice el cumplimiento de sus obligaciones, y que responda por los siniestros que le sean imputables.

La limpieza general de las áreas comunes corresponde a la copropiedad. Las basuras que resulten de esta limpieza irán al lugar establecido por la administración la que deberá reglamentar los horarios y modalidades para el aseo general y la evacuación de los desechos orgánicos o inorgánicos que se producen en desarrollo de su funcionamiento operacional, de conformidad con las siguientes pautas:

1. Fijación de horarios estrictos para tales efectos.
2. Sistemas de recolección de elementos reciclables y venta de los mismos en beneficio de la copropiedad.
3. Limpieza permanente de áreas comunes.
4. Disposición de canecas y recolectores en sitios estratégicos.
5. Sistemas de imposición de multas.
6. Control de plagas y contaminación del aire, agua, superficie, con sujeción a la ley.
7. Los demás que señale el administrador.

De manera transitoria y hasta que AMARILO S.A.S. hagan entrega de todas las unidades privadas y bienes comunes del Conjunto, se consignan previsiones respecto a derechos reservados por la propietaria inicial con relación a la construcción, libre acceso de él o de su personal, entrega, administración y legalización de las unidades privadas que se proyectan, derechos que podrá transferir a otra persona natural o jurídica. Además de las previsiones contenidas al respecto en varios artículos del presente reglamento de propiedad horizontal, se establecen de manera especial las siguientes:

1. El propietario inicial se reserva todos los derechos sobre las unidades privadas que no se hayan entregado, junto con su derecho de propiedad proporcional sobre los bienes comunes del Conjunto y el uso exclusivo de las zonas comunes que se ubican en el mismo. Con la firma de las escrituras de adquisición, los adquirientes de las unidades privadas que se vayan transfiriendo otorgan su expreso consentimiento para la adecuación y eventuales trabajos que sean necesarios adelantar, respecto de las áreas construidas y no entregadas.
2. Las facultades previstas y la aceptación de los adquirientes de las cláusulas de reserva de derechos a favor del propietario inicial y/o de AMARILO S.A.S., comprenderá la de presentar solicitudes de licencias y modificación de las mismas y demás actos requeridos, en una de las Curadurías Urbanas o ante otra entidad o persona competente, así como de adelantar las gestiones necesarias y notificarse de cualquier acto administrativo. De la misma forma, queda autorizada para reformar y adicionar el reglamento de propiedad horizontal con el fin de incorporar las modificaciones, y para elevar a escritura pública cada reforma y adición que haga al mismo y obtener su inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Con la firma de las escrituras de sus unidades los adquirientes otorgan un poder especial al propietario inicial y/o a AMARILO S.A.S. para tramitar las modificaciones pertinentes, corregir errores y otorgar las respectivas escrituras públicas de reforma o adición al presente reglamento y aceptan las presentes disposiciones y, por tanto, no se requerirá consulta posterior ni consentimiento de la asamblea general de propietarios hasta que se cumpla con la entrega del cien por ciento (100%) de las unidades privadas que conforman el Conjunto.

Parágrafo Primero. Los propietarios de unidades privadas que conforman el Conjunto autorizan desde ahora a AMARILO S.A.S. para que a las casas modelo con las cuales promueve las ventas del Conjunto, puedan acceder los posibles visitantes, quienes podrán tener libre acceso con las debidas medidas de seguridad. Asimismo, lo autorizan para que, si lo estima conveniente, instale vallas anunciando los productos e instale las barreras necesarias que independicen en un momento determinado la obra de las viviendas ya habitadas y entregadas a sus propietarios.

Parágrafo Segundo. Los propietarios iniciales no intervendrán en el desarrollo de las actividades de la constructora referidos específicamente a la libre entrega de las viviendas (trasteos, mudanzas de nuevos copropietarios y otras actividades similares). Los propietarios autorizan desde ahora el libre desarrollo de la obra sin ninguna intervención en estas actividades.

Considerando que los inmuebles del Conjunto, motivo de este reglamento, se irán entregando a medida que se enajenen hasta conformar totalidad del Conjunto, se estipula expresamente para el efecto lo siguiente: -

1. AMARILO S.A.S. mientras entrega la administración del Conjunto a asamblea general de propietarios o a sus delegados, llevará a cabo administración provisional del Conjunto, en los términos previstos en la ley y en el presente reglamento, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 107 del presente reglamento. la la
2. El hecho de contar con una administración provisional no libera de manera alguna a los copropietarios de la obligación que tienen de contribuir, a partir de la fecha de la entrega de su inmueble, con las expensas de la administración del Conjunto, las que incluyen los rubros y gastos asociados al mantenimiento y operación de los bienes comunes.
3. AMARILO S.A.S., una vez se lleve a cabo la primera reunión de la asamblea general de propietarios convocada en la forma antes citada, hará entrega de los bienes comunes no esenciales del Conjunto a las personas designadas por la asamblea general de propietarios o, en su defecto, al administrador definitivo nombrado por el Consejo de Administración. Esto se hará con apego al siguiente protocolo: A.) La entrega de los bienes comunes se realizará dentro de los treinta (30) días calendario siguientes a la celebración de la asamblea general de propietarios, para lo cual AMARILO S.A.S. convocará al representante legal de la copropiedad para tal fin. La citación que para este efecto haga AMARILO S.A.S., precisará el lugar y la hora en que se llevará a cabo la reunión o las reuniones en las que se harán los recorridos para la entrega de las diferentes zonas y equipos. B.) Estas reuniones de entrega incluirán, de manera discrecional, la inspección de los bienes esenciales, sin perjuicio que los bienes comunes esenciales se entienden entregados desde la misma fecha de entrega de las unidades privadas, toda vez que no se puede entender la entrega de los bienes privados sin la entrega de aquellos, por cuanto son indispensables para el acceso y el uso de los bienes privados. C.) De la entrega de ambos tipos de bienes, esenciales y no esenciales, se dejará constancia en un acta o actas, en las que se dejará constancia de los detalles que deban ser reparados y/o corregidos, sin que ello constituya causa suficiente para negarse a recibirlos. D.) Una vez iniciado el proceso de entrega de los bienes comunes en los términos aquí descritos, el representante legal de la copropiedad dispondrá de un plazo máximo de seis (6) meses, contados a partir de la fecha de la primera citación enviada por AMARILO S.A.S, para suscribir las respectivas actas de recibo. E.) Si las personas delegadas para el recibo de las zonas comunes o el administrador en propiedad no prestan su concurso para el recibo o no aceptan el recibo y la entrega de los bienes comunes por parte del propietario inicial o no suscriben las actas de recibo correspondientes, se dejará constancia con un acta suscrita por el representante de AMARILO S.A.S. y por un testigo, acta en la cual se relacionarán cada uno de los bienes comunes del Conjunto acorde con los planos aprobados, el estado en que se encuentran para el día de la entrega y se especificarán los documentos y planos que se tenían para ser entregados a la copropiedad conforme lo estipula la Ley 675 de 2001. Ante la imposibilidad de recibo de los bienes comunes por parte de la copropiedad y la voluntad de entrega por parte del propietario inicial se da por cumplida la obligación que manda el artículo 24 de la Ley 675 de 2001. Los documentos relativos a la entrega podrán ser protocolizados en una escritura pública.
4. Entregados los bienes comunes en los términos descritos en el presente artículo, comenzarán a correr los términos de las garantías de calidad y buen funcionamiento de estos. Estas garantías solo operarán para los bienes comunes esenciales y no esenciales, que hayan sido cuidados, operados y mantenidos por la copropiedad siguiendo lo establecido en el manual de operación y mantenimiento que entregará oportunamente AMARILO S.A.S. Para este efecto, la copropiedad deberá, en el caso que lo requiera AMARILO S.A.S., demostrar el cumplimento de este requisito mediante fichas y registros en donde se pueda verificar el buen manejo y mantenimiento que hayan tenido estos bienes a partir del momento en que le fueron entregados. En caso de que la copropiedad no pueda demostrar esta situación, los bienes objeto del reclamo perderán su garantía y AMARILO S.A.S podrán negarse a atender su reparación.
5. El uso y goce de los copropietarios del Conjunto de los bienes comunes esenciales y no esenciales, hará presumir su entrega y recibo a satisfacción, así no exista un acta o documento escrito de entrega firmado.
6. AMARILO S.A.S. y/o el propietario inicial no asumirán responsabilidad alguna en las zonas comunes, por: el uso inadecuado o daños que causen los residentes a cualquier título, copropietarios, ocupantes y/o inquilinos, o por la falta de mantenimiento y cuidado, mal trato, destinación diferente, construcción de obras sin autorización y falta de atención a las recomendaciones o a la asesoría técnica y profesional efectuada por AMARILO S.A.S. y/o el propietario inicial.
7. AMARILO S.A.S. se reservan el derecho de inspeccionar y verificar el estado de los bienes comunes, en cualquier momento, antes de la entrega de los bienes comunes del último interior del Conjunto.

Parágrafo. AMARILO S.A.S. entregarán a los propietarios de unidades privadas el manual del propietario, el cual contiene las pautas de mantenimiento y conservación del Conjunto y de las unidades privadas, que deben atender la administración del Conjunto y sus copropietarios.

Es entendido que el presupuesto de gastos y expensas comunes elaborado por el administrador provisional, antes de la entrega de la administración a que se ha hecho referencia, tendrá fuerza obligatoria para los copropietarios del Conjunto, a partir de la fecha en que AMARILO S.A.S. les hagan entrega material de las respectivas unidades privadas.

En consecuencia, aun cuando no se haya entregado formalmente la administración, las expensas comunes causadas por la administración, conservación, vigilancia y mantenimiento del Conjunto serán asumidos exclusivamente por los copropietarios del mismo, excluyendo, por tanto, los bienes que aún se encuentren en cabeza de FIDUCIARIA BOGOTÁ S.A. como vocera del FIDEICOMISO ALCALA - FIDUBOGOTÁ O de AMARILO S.A.S. y se distribuirán entre ellos según lo dispuesto en el presente reglamento. Parágrafo. No podrán decretarse por la asamblea expensas extraordinarias para mejoras en el Conjunto hasta tanto el propietario inicial no haya hecho entrega del ciento por ciento (100%) de los inmuebles que lo conforman.

Aunque todas las áreas de bienes de dominio privado están clara y suficientemente determinadas por sus linderos, éstas son aproximadas, y las enajenaciones que de ellos se haga, se entenderán como de cuerpos ciertos.

Este reglamento queda incorporado en todos los contratos, de tal manera que debe ejecutarse de buena fe y por consiguiente obliga no solo a lo que en él se expresa sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de las obligaciones contenidas en él o que por ley pertenezcan al régimen de propiedad horizontal.

Los comparecientes, o quien represente sus derechos, se reservan el derecho a corregir errores del presente reglamento de propiedad horizontal, de hacer las aclaraciones que considere necesarias, modificaciones de tipo técnico o jurídico al proyecto inicial, lo cual incluye, sin limitarse, la autorización plena para acudir ante las Curadurías Urbanas, con el fin de solicitar las correcciones, modificaciones o aclaraciones del caso ya sea a licencias, aprobaciones de propiedad horizontal, planos y/o cuadros de áreas, así como el otorgamiento de escrituras públicas adicionales con el fin de formalizar las aclaraciones, correcciones o modificaciones al presente reglamento de propiedad horizontal o a las adiciones al mismo, si a ello hubiere lugar. Asimismo, los comparecientes, o quienes representen sus derechos, se encuentran plenamente autorizadas para gestionar y tramitar ante las Curadurías Urbanas o quien haga sus veces, las respectivas aprobaciones, autorizaciones y licencias que las circunstancias aconsejen para formalizar las correcciones al presente reglamento de propiedad horizontal.

Parágrafo Primero. Si por los motivos enunciados anteriormente, los comparecientes deben suscribir algún tipo de reforma, aclaración o modificación al Reglamento de Propiedad Horizontal, no se requerirá la aprobación de la asamblea general de copropietarios para tal fin, facultad que detentarán los comparecientes hasta que el FIDEICOMISO transfiera la última unidad privada del Conjunto.

Parágrafo Segundo. Los comparecientes se reservan el derecho de autorizar y legalizar reformas al reglamento de propiedad horizontal durante el proceso de construcción y como consecuencia de ajustes técnicos de la obra. Igualmente, los comparecientes están facultados para corregir errores o modificar el Reglamento de Propiedad Horizontal hasta transferir la última unidad, así como hacer las modificaciones arquitectónicas que estime necesarias en los bienes privados no transferidos, así como en los bienes comunes (cerramiento, dependencias, entre otros), siempre y cuando no altere ni perjudique derechos individuales.

Parágrafo Tercero. Las facultades y derechos previstos a favor de los comparecientes por parte de los adquirentes de las unidades privadas del Conjunto, comprende la de presentar solicitudes de licencias y modificación de estas y demás actos requeridos ante la curaduría urbana o ante cualquier otra entidad que se relacione con tal actividad, así como adelantar las gestiones necesarias y notificarse de cualquier acto administrativo. En este sentido, los comparecientes están facultados para elevar a escritura pública los respectivos actos de reforma, adición o modificación y obtener su inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Los comparecientes cuentan con la aprobación previa e irrevocable de todos los propietarios de las unidades privadas, manifestada mediante la suscripción de las escrituras públicas de transferencia de dominio, en la cual declaran aceptar y conocer el presente reglamento de propiedad horizontal.

Los comparecientes o quien represente sus derechos, o el administrador del Conjunto, se reservan la facultad de tramitar y obtener una modificación a la licencia de construcción y al acto administrativo que aprobó la propiedad horizontal del Conjunto, junto con los planos aprobados y al cuadro de áreas, sin que deban contar para tramitar y obtener tales actos con la autorización de los propietarios de las unidades privadas ni de los órganos de administración del Conjunto.

En consecuencia, los comparecientes o quien represente sus derechos, o el administrador del Conjunto, quedan irrevocablemente facultados para tramitar con libertad una solicitud de modificación a la licencia de construcción del Conjunto contenida en la Resolución No. 900.49.509 del ocho (8) de mayo de dos mil veintitrés (2023), expedida por la Secretaría de Planeación Municipal de Cota, Cundinamarca, junto con los planos arquitectónicos aprobados, y para tramitar con libertad una modificación a la licencia y a los planos de propiedad horizontal que aprobaron someter el Conjunto al régimen de propiedad horizontal, de que da cuenta la Resolución No. 25214 2 24 0020 del dieciocho (18) de octubre de dos mil veinticuatro (2024), expedida por la Curaduría Urbana No. 2 de Cota, para modificar las áreas de algunas zonas comunes del Conjunto, efectuar cambios en el trazado del cerramiento del Conjunto, cambios en los trazados de los senderos, ubicación de dotación, diseño de las zonas comunes y/o para incluir cuartos técnicos o alguna infraestructura dentro de las zonas comunes del Conjunto, los cambios descritos anteriormente no implicarán una afectación a las unidades privadas.

En consecuencia, los comparecientes o quien represente sus derechos, o el administrador del Conjunto, conforme quedó dicho, desde ahora quedan autorizados para tramitar y obtener una modificación a la licencia de construcción del Conjunto junto con los planos arquitectónicos aprobados, y para tramitar libremente una modificación a la licencia y a los planos de propiedad horizontal que aprobaron someter el Conjunto al régimen de propiedad horizontal, junto con los planos aprobados y el cuadro de áreas, sin que para tramitar y obtener tal modificación requiera de ningún tipo de aprobación de los órganos de administración del Conjunto ni de los copropietarios de las unidades privadas que lo integran.

Por lo tanto, los adquirentes de las unidades de dominio privado que integran el Conjunto, por el hecho de adherir al presente Reglamento de Propiedad Horizontal, facultan y autorizan de manera irrevocable a los comparecientes o a quien represente sus derechos, o al administrador del Conjunto para que otorguen, si lo estiman pertinente, en el momento en que lo estimen conveniente, y una vez obtenga las autorizaciones en mención, la o las escrituras públicas de adición o reforma al presente Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto, a fin de formalizar las decisiones que surjan del trámite de la modificación a la licencia de construcción y a la resolución que aprobó la propiedad horizontal del Conjunto, junto con el cuadro de áreas y los planos respectivos, conforme se explicó.

A. E.S.P. Mediante la presente escritura pública, conforme se expresó en el artículo 4°, los propietarios y tenedores del CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ, declaran conocer y aceptar que los comparecientes, o quienes representen sus derechos, quedan autorizados de manera irrevocable y sin más formalidades para suscribir la escritura pública por la cual se constituyan a favor de ENEL COLOMBIA S.A.

E.S.P. las servidumbres que se requieran para instalar una subestación eléctrica en el Conjunto y permitir el tránsito para acceder al sector en el cual se instale la mencionada subestación, a título gratuito y a perpetuidad sobre el área común señalada en los planos aprobados que se protocolizan con el presente instrumento público, así como para modificar y/o reformar el reglamento de propiedad horizontal del Conjunto para incluir los artículos por los cuales se reglamente el uso de la infraestructura eléctrica y los derechos y obligaciones de las partes en relación con las servidumbres que se constituirán.

A. E.S.P. Bienes comunes esenciales. Se considerarán bienes comunes esenciales, las instalaciones generales de energía eléctrica internas existentes desde el punto de derivación de acometidas de baja tensión ubicado en la caja con bornera para acometida aérea; en los barrajes preformados de las cámaras de inspección para acometida subterránea o en los armarios de medidores (incluido el armario), hasta cada uno de los inmuebles que conforman la propiedad horizontal, incluido el alumbrado de vías peatonales o comunal.

La infraestructura eléctrica conformada por las redes internas de uso general que alimentan el Conjunto que van desde el punto de derivación autorizado por ENEL COLOMBIA S.A.

E.S.P., incluida la subestación eléctrica (transformador(es), celdas y equipos asociados), hasta el punto de derivación de acometidas de baja tensión ubicado en la caja con bornera para acometida aérea; en los barrajes preformados de las cámaras de inspección para acometida subterránea o en los armarios de medidores (excluido el armario) y las obras civiles asociadas a esta obra eléctrica, son de propiedad de ENEL COLOMBIA S.A.

E.S.P., quien los instaló y/o adquirió de conformidad con lo dispuesto por la Comisión de Regulación de Energía y Gas. Por lo anterior la copropiedad renuncia a cualquier solicitud adicional de pago o reembolso, por concepto de los activos eléctricos aquí mencionados. Por consiguiente, los gastos que ocasionen la operación, mantenimiento, explotación y reposición de estos elementos están a cargo exclusivo de ENEL COLOMBIA S.A. E.S.P.

Teniendo en cuenta que parte de la infraestructura eléctrica y obras civiles asociadas, mencionadas anteriormente no están en vía pública, y en virtud a lo contemplado en el artículo 4° de este reglamento, los comparecientes, o quien represente sus derechos, y/o la copropiedad del Conjunto quedan autorizados de manera irrevocable y sin más formalidades para entregar los dominios y constituirá servidumbre a favor de ENEL COLOMBIA S.A. E.S.P., según la normatividad vigente.

ENEL COLOMBIA S.A. E.S.P., tendrá libre acceso a las áreas comunes del Conjunto en dónde esté ubicada la infraestructura eléctrica, para efectuar la revisión, operación, mantenimiento, reparación, reposición y modificación de los elementos y/o equipos instalados. Para el bienestar y seguridad de las personas, las áreas de uso comunal donde quede instalada la infraestructura eléctrica interna enunciada quedarán de uso exclusivo de ENEL COLOMBIA S.A.

E.S.P., únicamente con el propósito de desarrollar las obras de mantenimiento y reposición que sean necesarias para la adecuada operación de los elementos y equipos allí instalados. Se aclara que si bien ENEL COLOMBIA S.A.

E.S.P., es propietaria de la infraestructura eléctrica y contenido técnico de esta, no lo es del terreno sobre el cual se ubica la misma; éste sigue siendo parte de los bienes comunes del Conjunto, quien asumirá el pago de cualquier impuesto que recaiga sobre él. La servidumbre que se constituirá a favor de ENEL COLOMBIA S.A. E.S.P., sobre estas áreas de terreno es por el tiempo que dure la copropiedad y se requiera de la prestación del servicio público de energía eléctrica.

Esta servidumbre no tendrá ningún costo para ENEL COLOMBIA S.A. E.S.P.

La red general de gas se deja a la entrada de cada vivienda hasta los sitios previstos para los contadores. Cada propietario debe ponerse en contacto con VANTI S.A. E.S.P. para la conexión de los gasodomésticos alimentados por gas natural. Aunque los aparatos no están incluidos dentro del inmueble, es exigencia de la empresa de gas natural solicitarle asesoría al momento de la instalación de estos gasodomésticos.

Debido a las mismas exigencias, no está permitido taponar u obstruir de alguna manera las entradas disponibles para la circulación del aire. Parágrafo. Conforme quedó dicho en el presente Reglamento, los propietarios y/o tenedores de las viviendas no podrán, por razones de orden técnico y de seguridad de sus habitantes, instalar duchas eléctricas.

A. E.S.P. Con el fin de garantizar la seguridad de los usuarios y el buen funcionamiento de las instalaciones de VANTI S.A. E.S.P. en el Conjunto, los propietarios y ocupantes a cualquier título se obligan, en relación con la operación y el mantenimiento de los artefactos de gas (calentadores de paso y estufas), a cumplir las recomendaciones que a continuación se expresan:

1. No se podrán obstruir, tapar, eliminar o afectar las rejillas para renovaciones de aire diseñadas e instaladas en la cocina y en la zona de lavandería de los inmuebles. la
2. Cuando el usuario con posterioridad al recibo de su inmueble tenga interés en modificar las instalaciones de gas o las ventilaciones entregadas por constructora, deberá obtener previamente de VANTI S.A. E.S.P. y de los fabricantes de los artefactos el visto bueno correspondiente.
3. Efectuar de manera trimestral a través de una firma especializada y avalada por VANTI S.A. E.S.P. la revisión, calibración y mantenimiento preventivo de las instalaciones de gas.
4. Las conexiones de gasodomésticos en caso de mantenimiento deberán ser ejecutadas por una firma idónea y avalada por VANTI S.A. E.S.P., siguiendo las recomendaciones de los fabricantes.
5. Prohibir a menores de edad la manipulación de los registros de gas y de los gasodomésticos.

Parágrafo. En caso de que el usuario no siga las recomendaciones mencionadas en el presente artículo, el promotor, el vendedor y el constructor del Conjunto quedarán exonerados de cualquier responsabilidad derivada de un mal funcionamiento de los artefactos de gas.

USO Y ADMINISTRACIÓN DE LA RED TELEFÓNICA. Es obligación de cada propietario solicitar a una empresa de servicios públicos de telecomunicaciones la asignación de la línea telefónica, sin que sea de su ámbito la instalación de la misma. Los derechos de conexión o activación de las líneas telefónicas aprobadas deberán pagarlos cada propietario de acuerdo con la facturación que emita esa empresa.

Siempre y cuando la licencia de construcción aprobada para la tipología de la casa correspondiente lo permita y durante la vigencia de la misma, los propietarios de unidades privadas que no hayan adquirido del constructor del proyecto y deseen construir, a su costo, una pérgola en el jardín posterior de su unidad privada, podrán hacerlo siempre y cuando sigan el proceso, utilicen los materiales especificados, y respeten los diseños arquitectónicos y estructurales establecidos en el manual de proceso constructivo de pérgolas que se protocoliza con el presente reglamento.

Serán de cargo del propietario todos los costos de construcción, y los de remoción de escombros o materiales sobrantes después de concluido el proceso constructivo.

En el evento en que el propietario y/o residente de una unidad privada construya una pérgola que no esté aprobada en la licencia de construcción vigente para la tipología de casa correspondiente, o que, aun estando aprobada, no cumpla con lo establecido en el manual de proceso constructivo de pérgolas mencionado, el Consejo de Administración del Conjunto podrá exigirle la demolición inmediata de la misma, o su adaptación a lo dispuesto en el manual de proceso constructivo de pérgolas, y podrá, además, imponer al propietario y/o residente infractor una sanción de hasta diez (10) salarios mínimos mensuales legales vigentes.

La administración del Conjunto- sea esta provisional o definitiva- será la encargada de notificar al infractor la imposición de la sanción referida, y de hacer efectivo su cobro.

Lo dispuesto en el párrafo anterior se entenderá sin perjuicio del derecho de la copropiedad, y/o del constructor del proyecto, de repetir en contra del propietario o residente infractor por la imposición de cualquier multa por parte de las autoridades competentes por la construcción de pérgolas no autorizadas.

Los propietarios y tenedores del CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ, declaran conocer y aceptar que dentro de los bienes comunes que conforman el Conjunto, se encuentra una zona verde de reforestación, la cual estará conformada, en principio, por novecientos treinta (930) individuos arbóreos (en adelante los "Individuos Arbóreos"), este número podrá variar según la obligación ambiental adquirida.

El mantenimiento, única y exclusivamente, de los individuos arbóreos que conformarán este bien común de la copropiedad estará a cargo de AMARILO S.A.S. por el término de tres (3) años, contados a partir del momento de su siembra y, en todo caso, hasta tanto la CORPORACIÓN AUTONOMA REGIONAL DE CUNDINAMARCA (en adelante "CAR") declare el cumplimiento ambiental de esta obligación.

Los propietarios y tenedores del CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ, declaran conocer y aceptar que, una vez la CAR declare el cumplimiento de la obligación descrita en la presente cláusula, la obligación de mantenimiento, preservación y supervivencia de estos individuos arbóreos estará a cargo de la copropiedad del Conjunto.

En cualquier caso, los propietarios y tenedores del Conjunto, declara conocer y aceptar que el mantenimiento del bien común, zona verde de reforestación, será entregado a la copropiedad del Conjunto, de conformidad con el artículo 24 de la Ley 675 de 2001. Los propietarios y tenedores del CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ declaran conocer y aceptar que AMARILO S.A.S. se reserva el derecho para ingresar al Conjunto con el fin de realizar el mantenimiento de los Individuos Arbóreos en los términos señalados en el párrafo anterior.

Así mismo, los propietarios y tenedores del Conjunto, declara conocer y aceptar que la CAR puede realizar visitas de seguimiento a las zonas donde se encuentren ubicados los Individuos Arbóreos y efectuar requerimientos ambientales, los cuales serán atendidos por AMARILO S.A.S. durante el término previsto en el anterior párrafo.

Los propietarios y tenedores del CONJUNTO RESIDENCIAL HACIENDA ALCALÁ, declaran conocer y aceptar que la copropiedad del Conjunto no podrá adelantar actividades que generen afectaciones a los Individuos Arbóreos que se sembrarán en la zona verde de reforestación.

El Conjunto contará con un pondaje, que comprende pozo eyector y cabezal de descarga, que hará parte de los bienes comunes esenciales de la Copropiedad. La administración de la copropiedad se encuentra obligada a realizar el mantenimiento, la limpieza manual del fondo del pondaje, la poda del césped en los taludes, el mantenimiento de los árboles perimetrales, las reparaciones y las actividades que sean necesarias para garantizar su adecuado funcionamiento.

La construcción y supervisiones técnicas de las unidades privadas se desarrollan en ejecución de los planos arquitectónicos, estructurales y estudio de cálculos aprobados por las autoridades competentes bajo la dirección de los profesionales en dichas actividades, y empleando materiales de primera calidad. Cuenta con los servicios públicos requeridos para la idónea habitabilidad e instalados con los reglamentos de las respectivas empresas suministradoras. Goza de luz y ventilación y demás condiciones de higiene requeridas al respecto. Son pues óptimas sus características de salubridad, seguridad y decoro acordes con su destinación, y con las exigencias de la técnica.